Arealavvik i leilighet fra 1968: ikke medhold (FinKN 2022-597)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet oppført i 1968, solgt «som den er» for 6,1 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 31.5.19, og kjøperen overtok 1.8.19.

Finn-annonsen og salgsprospektet oppga bruksarealet (BRA) til 129 kvm og primærrommene (P-rom, de viktigste rommene til daglig bruk) til 109 kvm. Prospektet oppga også bruttoarealet (BTA, bygningens samlede areal medregnet vegger) til 120 kvm. Tilstandsrapporten oppga derimot BRA til 112 kvm og P-rom til 109 kvm.

I 2021 planla kjøperen å selge videre. Da ble det laget en ny tilstandsrapport som målte BRA til 112 kvm. Det var 17 kvm eller 13,2 % mindre enn i annonsen og prospektet fra kjøpet. Kjøperen la også frem en annonse fra selgers eget kjøp i 2017, som allerede den gangen oppga 112 kvm.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde et forholdsmessig prisavslag (at kjøpesummen settes ned i forhold til arealet som manglet) på 535 917 kroner, pluss erstatning for saksomkostninger og forsinkelsesrenter. Hun mente at avviket var stort nok til at det utgjorde en mangel etter reglene om uriktige opplysninger (avhendingsloven § 3-8).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente det var gitt motstridende tall, og at P-rom er det viktigste arealmålet. P-rom var oppgitt riktig, uten avvik. Selskapet mente også at opplysningene ikke hadde påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda mente at uriktige opplysninger bare gir en mangel hvis de kan antas å ha påvirket avtalen. Her kom nemnda til at det ikke var tilfellet, og la vekt på to ting.

For det første var P-rom oppgitt riktig i salgsdokumentene. Det er vanligvis det arealmålet som betyr mest, og det som normalt brukes både til prisantydning og til beregning av prisavslag ved arealavvik.

For det andre kan BRA ikke være høyere enn BTA. Prospektet oppga BTA til 120 kvm. Kjente kjøperen de ulike arealmålene, var det derfor vanskelig å se at hun kunne forvente et BRA på 129 kvm. Motstriden mellom tilstandsrapporten og annonsen gjorde også at de uriktige tallene måtte anses korrigert.

Nemnda la til at det er påfallende at megleren ikke fanget opp feilen, siden kunnskap om arealmålene ligger i kjernen av det en megler må kunne, og feilen sto to sentrale steder i salgsoppgaven. Men siden samme krav om at feilen må ha påvirket avtalen gjelder for et eventuelt ansvar for megleren, gikk nemnda ikke nærmere inn på det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et arealavvik ikke automatisk gir prisavslag, selv om avviket er stort. Nemnda ser på hvilke arealmål som ble oppgitt, om de stemmer med hverandre, og om kjøperen hadde grunn til å stole på tallet som var feil.

Står det ulike arealer i annonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten, kan det være lurt å avklare hvilket som gjelder før du byr. Motstridende tall i salgsdokumentene svekker kravet i ettertid.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant at BRA var 112 kvm mot 129 kvm i annonsen og prospektet, og krevde 535 917 kroner.
• Nemnda mente feilen ikke hadde påvirket kjøpet, fordi P-rom var riktig oppgitt og opplysningene var motstridende.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.