Råteskadet tak i enebolig fra 1964: delvis medhold (FinKN 2023-680)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag fra 1964, med et tilbygg med garasje fra 1967. Den ble solgt «som den er» for 4,58 millioner kroner og overtatt 11.6.21. Selgeren hadde bodd der lenge og beskrev huset som arkitekttegnet, unikt og noe skeivt og skakt av alder.

Tilstandsrapporten opplyste at taktekkingen på hovedboligen var ny fra 2020, og at det ikke var forhold som krevde tiltak med en gang (tilstandsgrad 1, altså ingen avvik av betydning). Takkonstruksjonen var lukket og fikk også tilstandsgrad 1. Takstmannen skrev likevel at lukkede konstruksjoner generelt regnes som risikokonstruksjoner. Selgeren hadde opplyst om en taklekkasje våren 2020 og at nytt tak var lagt av et fagfirma. Grunnmuren fikk tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder, og det ble opplyst om en skade i en betongvegg.

Etter overtakelsen fant kjøperen sprekker i begge pipeløpene, omfattende fukt- og råteskader i hele takkonstruksjonen og skader på grunnmuren under tilbygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 928 218 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 71 406 kroner i erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente opplysningene om tak, pipe og grunnmur var misvisende, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Forsikringsselskapet avslo. Det mente at selgeren hadde avkreftet at han kjente til råte, at takstmannens befaring var begrenset fordi konstruksjonen var lukket, og at kjøperen var gjort kjent med skaden på grunnmuren. Selskapet mente også at utbedring av et gammelt tak var noe kjøperen måtte regne med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold, og nemnda tilsluttet seg i det vesentlige.

For det første var råteskadene et vesentlig avvik. Selv om taket var gammelt, hadde både tekking og konstruksjon fått tilstandsgrad 1, og det var opplyst at tekkingen var ny. Utbedring av takkonstruksjonen ville koste mer enn 10 % av kjøpesummen. Nemnda mente det var et markant og åpenbart avvik fra det kjøperen kunne forvente. Pipe og grunnmur måtte derimot langt på vei ha fremstått som påregnelige, så de betydde lite.

For det andre prisavslaget. Nemnda tok utgangspunkt i utbedringskostnader på 458 000 kroner for taket, trakk fra noe for at kjøperen får bedre standard, og landet på 400 000 kroner samlet for tak, grunnmur og pipe. Nemnda pekte på at takstrapporten var knapp og gammel, men at kjøperens innvendinger var generelle.

For det tredje erstatningen for advokatutgifter. Slik erstatning krever at årsaken ligger innenfor selgerens kontroll. Et flertall mente at råten var skjult, at selgeren ikke hadde arbeidet på takkonstruksjonen, og at takstmannen hadde tatt forbehold. Flertallet ga derfor ikke erstatning. Mindretallet mente at selgeren hadde en god anledning til å undersøke taket da tekkingen ble lagt om, og ville gitt erstatning. Avgjørelsen ble derfor avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at gode tilstandsgrader og opplysninger om nytt arbeid kan gi rett til prisavslag når skaden er langt større enn det som var beskrevet, selv i et gammelt hus. Det er likevel forskjell på prisavslag og erstatning. Skjulte feil som ikke kunne oppdages uten inngrep, gir normalt ikke rett til erstatning for utgifter som advokatkostnader.

Saken viser også at nemnda kan utmåle avslaget lavere enn kravet, både fordi utbedringen gir en bedre bolig og fordi mindre skader teller lite.

Kort oppsummert

• Omfattende råte i taket etter opplysninger om nytt tak og tilstandsgrad 1 var et vesentlig avvik.
• Prisavslaget ble 400 000 kroner av 928 218 kroner som var krevd.
• Flertallet ga ikke erstatning for advokatutgifter, mens mindretallet ville gitt det.