Soppskader på kaldloft og manglende ventiler: delvis medhold (FinKN 2023-526)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nord-Norge fra 1989, modernisert i 2010, og solgt for 3 500 000 kroner. Overtakelsen var 10. september 2021. Tilstandsrapporten fortalte at takstmannen bare hadde sett på kaldloftet fra takluken, fordi det manglet gulv. Han hadde merket misfarging i taktroen og konkludert med utilfredsstillende ventilasjon på loftet (TG 2, avvik som kan kreve tiltak). I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om sopp, råte og utettheter i taket, og nei på arbeider på el-anlegget og ventilasjonen.

Kort tid etter overtakelsen syntes kjøperen at luften var tung og fuktig. En takstmann fant omfattende soppskader i taktroen og isolasjonen på loftet. Han fant også utette dampsperrer (plastduk som hindrer fuktig inneluft i å komme opp i isolasjonen), skjeve og svidde spotter i himlingen, og at det manglet ventiler i rommene i første etasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 352 080 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet besto av utbedringskostnader på 338 675 kroner og utgifter til fagkyndig hjelp på 13 405 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann kjente eller burde kjent til forholdene, og at skadene på loftet var klart synlige fra takluken.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste. Det mente at selger ikke kjente til noe, at takstmannen hadde opplyst om fukt på loftet, og at det var åpenbart at vinduene i første etasje ikke hadde ventiler. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold, men bare for en liten del av kravet. Tre ting avgjorde.

For det første ventilasjonen i første etasje. Takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten, hadde i oppdrag å se på vinduer og ventilasjon, men oppdaget ikke at ventilene manglet. Selger regnes som ansvarlig for hva takstmannen ikke opplyste om. Selskapet kunne heller ikke vise at kjøperen ville kjøpt på samme vilkår uansett. Nemnda mente derfor at dette var en mangel.

For det andre soppskadene på loftet. Nemnda mente det ikke var bevist at selger eller takstmannen kjente til at skadene var større enn beskrevet. Bildene som viste at skadene var synlige fra luken, var tatt to år senere, i mai 2023, og skadene kan ha vokst siden befaringen i juni 2021. Nemnda pekte også på at saken hadde blitt bedre belyst ved muntlig bevisføring i en domstol. Selv om selger krysset av feil om el-arbeid, hadde det ikke virket inn på kjøpet, siden arbeidet var utført av et godkjent firma.

For det tredje at skadene ikke var et vesentlig avvik. Rapporten hadde opplyst at ventilasjonen på loftet var dårlig og hadde ført til misfarging. Når kjøperen får slik informasjon, tar hun langt på vei på seg risikoen for hvor omfattende problemet er. Soppskadene var større enn ventet, men ikke et utvilsomt misforhold.

Prisavslaget ble derfor bare 15 000 kroner, kostnaden for å utbedre ventilasjonen i første etasje, pluss forsinkelsesrente. Også en forholdsmessig andel av takstutgiftene kunne kreves, hvis de ikke var dekket av kjøperens egen boligkjøperforsikring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at delvis medhold kan bety veldig lite. Et krav som omfatter mange feil, kan falle på de feilene du ikke kan knytte til hva selger eller takstmannen visste. Bilder og uttalelser som viser hva som var synlig på visningsdagen, er mer verdt enn bilder fra to år senere.

Den viser også at en advarsel i tilstandsrapporten om at noe er galt, gjør det vanskelig å kreve dekning for at problemet var større enn antatt.

Kort oppsummert

• Soppskader og fukt på kaldloftet, manglende ventiler i første etasje og avvik ved spotter i en enebolig fra 1989.
• Bare den manglende ventilasjonen i første etasje ble ansett som en mangel, fordi takstmannen ikke hadde opplyst om den.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 15 000 kroner i prisavslag av kravet på 352 080 kroner.