Fukt i kjeller, multimur og manglende drenering: ikke medhold (FinKN 2022-611)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig over tre plan, oppført i 1983. Den ble solgt som den er for 13 800 000 kroner og overtatt 1.6.21. Selger hadde eid og bodd i boligen siden 1987, og svarte nei på spørsmål om problemer med drenering, fuktinnsig og annen fukt.

Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 2 (middels kraftige tegn til svikt) og sa at den var fra byggeåret. Den la til at kontroll av drenering og drenerende masser av naturlige årsaker var begrenset, og at grunnmursplast bare var synlig på deler av boligen. Rapporten opplyste også at kjellervegger som er utforet og isolert på innsiden er en risikokonstruksjon, fordi fukt og kondens kan være vanskelig å oppdage.

Etter overtakelsen ville kjøperen lage en kjellerinngang og drenere og etterisolere boligen. Da kom det frem fukt- og soppskader i kjelleren. Grunnmuren viste seg å være multimur (en innvendig isolasjonsblokk med en tynn betongvegg utenpå), og under gravingen ble det oppdaget at det ikke lå noen ordentlig drenering. Det manglet drensrør, drenerende masser, fiberduk og utløp for vannet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 105 630 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgers takstmann burde ha nevnt risikoen for multimur, at det var uriktig at boligen hadde drenering, og at avviket fra det kjøperen kunne vente uansett var vesentlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente hverken selger eller takstmannen hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger, og at alder og risikoopplysninger gjorde at det ikke var en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var i hovedtrekk enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første takstmannen. Det var ikke dokumentert at han så tegn til multimur, for veggene var kledd inn og det ble ikke gjort inngrep. For at en takstmann skal måtte nevne slike ting, må det finnes spesielle grunner til å reagere. Kjøperen hadde ikke vist at multimur var så sannsynlig i en bolig av denne alderen og beliggenheten at det var grovt uaktsomt å la være.

For det andre dreneringen. Nemnda tok ikke endelig stilling til om opplysningene om drenering var uriktige. Selv om de var det, ville det ikke ha påvirket avtalen, etter § 3-8 andre ledd. Dreneringen var 38 år, og kjøperen måtte regne med å skifte den. Rapporten hadde dessuten sagt tydelig at kontrollen var begrenset.

For det tredje vesentlighetskravet i § 3-9 andre punktum (boligen må være vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med). Nemnda la til grunn at kostnadene var høye nok, men mente at alderen og de klare risikoopplysningene om kjellerveggene og dreneringen gjorde at avviket ikke var åpenbart nok. Det er også usikkert hvor store ekstrakostnader som skyldtes akkurat multimuren og massene rundt boligen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et høyt krav ikke er nok. Selv med store og dokumenterte skader kan risikoopplysninger i tilstandsrapporten og boligens alder gjøre at nemnda ikke ser noen mangel.

Saken viser også at rapportens forbehold teller. Når en takstmann skriver at kontrollen er begrenset, og at en byggemåte er en risikokonstruksjon, må kjøperen regne med at det kan skjule seg mer enn det som er synlig, særlig i en bolig fra 1983.

Kort oppsummert

• Fukt i kjeller, multimur og manglende drenering i en enebolig fra 1983, med krav på 1 105 630 kroner.
• Tilstandsrapporten hadde tydelige forbehold og risikoopplysninger, og dreneringen var 38 år gammel.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem.