Fukt i kjellerleilighet, revet før befaring: ikke medhold (FinKN 2022-317)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1976 med en utleid kjellerleilighet, solgt som den er for 2,125 millioner kroner og overtatt i mai 2020. Tilstandsrapporten sa at boligen var normalt bra vedlikeholdt, men at den var blitt noen år og at vedlikehold måtte påregnes. Gulv på grunn og drenering fikk TG 2 (tilstandsgrad 2, middels sterke tegn på svekket tilstand). Rapporten pekte på fuktgjennomslag i uteboden, tidvis lekkasje fra terrassen over den, og at dreneringen var ukjent. Rørene var for en stor del innebygd og kunne ikke kontrolleres. Badet i underetasjen fikk TG 1, og det sto at det var pusset opp av fagfolk.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om fukt og feil ved våtrom. Selger skrev at arbeid på badet var utført av ufaglært før selgers eiertid, uten dokumentasjon.

Da kjøper startet oppussing av kjellerleiligheten i juni 2021, oppdaget hun tegn til fukt. Kjøper mente at skadene hadde vart over tid og hadde spredt seg til kjøkken, soverom og stue.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 186 452 kroner for utbedringen, 24 000 kroner for bortfalte leieinntekter og 45 370 kroner til advokat. Hun mente selger ikke hadde fortalt om tidligere fuktproblemer. Hun viste til en tidligere leietaker som hadde sagt fra om en liten lekkasje og fukt under en seng i 2016. Kjøper mente også at takstmannen burde ha oppdaget fukten med fuktmåler, og at boligen var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), mente at kjøper hadde reklamert for sent. Reklamasjon er meldingen til selger om at kjøper mener det er en mangel. Selskapet mente også at kjøper hadde tapt retten fordi skadene var utbedret før det ble meldt fra. Dessuten var selger ikke kjent med fuktskader, og tidligere problemer som var utbedret, trengte ikke å opplyses om.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at selskapet skulle få medhold. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første ville opplysninger om tidligere fukt som var utbedret, ikke ha påvirket avtalen. Lekkasjen fra oppvaskmaskinen i 2016 ble ifølge leietakeren og selger utbedret samme dag, og kondensen under sengen ble løst ved å bytte seng.

For det andre var det ikke et vesentlig avvik. Nemnda mente at risikoopplysningene om fukt, sammen med boligens alder og motstridende opplysninger om hvorvidt arbeidet på badet var fagmessig utført, gjorde at kjøper ikke kunne forvente en bolig uten fuktproblemer. Det var heller ikke vist at takstmannen hadde vært grovt uaktsom.

For det tredje bemerket nemnda at kjøper trolig hadde mistet retten til å klage. Vannet var stengt, berederen fjernet og kjelleren revet og bygget opp igjen før selskapet fikk se noe. Selgersiden hadde dermed mistet muligheten til å dokumentere og selv utbedre. Nemnda fant ikke at situasjonen var så akutt at kjøper ikke kunne ha meldt fra først. Siden nemnda ikke mente det var noen mangel, tok den ikke endelig stilling til dette. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skader som er utbedret før selger og selskapet får se dem, er vanskelige å bevise. Årsaken var ukjent, og rapportene pekte på flere mulige kilder: berederen, oppvaskmaskinen, terrassen, dreneringen og oppbygging av veggene. Uten dokumentasjon av årsaken blir det vanskelig å vise at det er en mangel.

Saken viser også at selger normalt ikke trenger å fortelle om fukt som er utbedret og ikke har hatt betydning senere. Og risikoopplysninger om fukt i rapporten kan gjøre at kjøperens forventninger blir lavere.

Selger har rett til å få se og selv utbedre en mangel. Blir alt revet og bygget opp igjen først, kan dette rettighetstapet gå ut over kjøper.

Kort oppsummert

• Kjøper fant fuktskader i en utleid kjellerleilighet ved oppussing, men skadene var revet og utbedret før selskapet kom.
• Nemnda mente tidligere utbedret fukt ikke ville påvirket avtalen, og at risikoopplysningene og alderen gjorde avviket ikke vesentlig.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 186 452 kroner.