Lekkasje fra terrasse til bod i enebolig: delvis medhold (FinKN 2026-181)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 2007, markedsført som en funkisbolig med høy standard. Den ble solgt «som den er» for 4 800 000 kroner med kontrakt i august 2021, og kjøperen overtok i september 2021. Tilstandsrapporten fra august 2021 ga terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 (ingen eller kun mindre avvik). Terrassen i andre etasje var tekket med fliser, og det var opplyst at det lå smøremembran under.

Selger hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) fortalt om tidligere lekkasjer i boden og ved et vindu. Begge var tatt som forsikringssaker og utbedret. Selger opplyste at gammel treplatting på terrassen var fjernet og at det var lagt fliser og beslag. Flisene var lagt av en venn som var godkjent flislegger, og beslag og tetting var utført av et byggefirma.

I mars 2025 rant det vann ned langs veggen i boden. Kjøperen fjernet takplater og fant at lekkasjen kom fra terrassen i andre etasje. Skaderapporten fra byggfirmaet konkluderte med at årsaken var feil materialvalg og mangelfull utførelse. Smøremembran på sponplater tåler ikke vedvarende vann, membranen var dårlig festet, sluket manglet mansjett, og fallet mot sluket var for lite. Lekkasjen hadde pågått i omtrent seks til tolv måneder. Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mangel) 6. mars 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 374 008 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Beløpet var tilbudet om utbedring. Kjøperen mente at selger ikke hadde gitt nok opplysninger om terrassen.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente at selger ikke kjente til forholdet, at kjøperen prøvde å tilskrive selger håndverkernes kunnskap, og at det var gitt mange risikoopplysninger. Selskapet mente også at avviket ikke var vesentlig, og at det uansett måtte trekkes mer for standardheving (at boligen blir bedre enn den var).

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold i at det var en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet og la vekt på tre ting.

For det første kostnaden. Utbedringen ble anslått til 374 008 kroner, og det var nok til at avviket var stort nok målt i penger.

For det andre tilstandsgraden og standarden. Boligen var fra 2007, markedsført med høy standard, og terrassen hadde TG 1. Opplysningene ga kjøperen grunn til å tro at terrassen var i god stand.

For det tredje at feilene var grunnleggende og hovedsakelig knyttet til arbeid utført av fagfolk. Selv om selger hadde opplyst om egeninnsats fra en venn, kan en kjøper regne med at selger har forsikret seg om at løsningene i det minste oppfyller funksjonskravene. Feil materialvalg i konstruksjonen er ikke noe kjøperen måtte regne med.

Nemnda avviste at det var feil av sekretariatet å vurdere saken etter § 3-9 andre punktum, selv om kjøperen hadde vist til § 3-7. Utbedringskostnadene ble redusert for standardheving, og prisavslaget ble 250 000 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tidligere utbedret lekkasje ikke fritar selger for ansvar hvis feilene viser seg å være mer grunnleggende enn kjøperen kunne vente. Det spiller en rolle hvor høy standard boligen er markedsført med, og hvilken tilstandsgrad rapporten ga.

Den viser også at delvis medhold kan bety at mangelen anerkjennes, men at beløpet reduseres. Når utbedringen gjør boligen bedre enn den var, trekkes det fra i prisavslaget.

Kort oppsummert

• Terrassen i en enebolig fra 2007 lakk vann ned i en bod, og kjøperen krevde 374 008 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente feilene var grunnleggende og at terrassen med TG 1 var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 250 000 kroner i prisavslag etter fradrag for standardheving.