Feil maling på fasaden i leilighet fra 1985: delvis medhold (FinKN 2022-1004)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet i en bygning fra 1985 med tre leiligheter, solgt «som den er» for 2,61 millioner kroner. Kjøperen overtok 5.7.18. Tilstandsrapporten omfattet bare kjøperens egen seksjon, og sa at det utvendige vedlikeholdet var sameiets ansvar. Yttervegger og fasader fikk TG 1 (best mulig tilstand), og rapporten beskrev veggene som murte og i orden. Selgerne var arvinger som ikke hadde bodd i boligen og kjente den lite.

I august 2021 oppdaget kjøperen store skader på fasaden. Murpuss og maling flasset av, og sørveggen så ifølge kjøperen ut som en ruin. En takstmann mente årsaken var maling som ikke slipper fukt gjennom (diffusjonstett), brukt da bygningen ble malt i 2015. Fukt i murverket hadde samlet seg bak malingen, og frost hadde sprengt det ytterste laget. Alle fasadene måtte behandles på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 194 000 kroner, som var andelen av utbedringskostnadene på hans seksjon. Det tilsvarte ca. 7,4 % av kjøpesummen. Han krevde også dekket utgifter til juridisk bistand. Kjøperen sa at megleren hadde fortalt på visningen at fasaden var nymalt.

Selskapet, AmTrust, mente det ikke var gitt noen skriftlig opplysning om når fasaden ble malt, og at kjøperen derfor måtte gå ut fra at bygningen ikke var malt siden oppføringen. Maling av fasader er vanlig vedlikehold. Megleren husket ikke at han hadde sagt noe om det. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde først gitt kjøperen medhold, fordi det ikke var bestridt at megleren sa fasaden var nymalt. Da selskapet la frem meglerens svar, kunne ikke nemnda lenger legge til grunn at dette var sagt.

Likevel kom nemnda under adskillig tvil til at det var en vesentlig mangel. Fire ting veide tyngst.

For det første hadde fasaden fått TG 1, og bildene i salgsoppgaven ga inntrykk av at den var forholdsvis ny. For det andre var feilen helt upåregnelig, siden det var brukt feil type maling. For det tredje var kravet relativt høyt. For det fjerde var det mye levetid igjen på fasaden, for den feilaktige behandlingen var gjort i 2015, og kjøpet skjedde i 2018. Nemnda mente dette var et åpenbart og utvilsomt avvik fra det kjøperen kunne vente. Innvendingen om for sen reklamasjon førte ikke frem.

Prisavslaget ble satt til 170 000 kroner. Nemnda gjorde et mindre fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn den var), og beløpet dekket også utgifter til sakkyndig. Kravet om erstatning for juridisk bistand førte ikke frem, fordi kjøperen ikke hadde vist et tap. Nemnda tilføyde at det var tvilsomt om selgeren kan holdes ansvarlig for sameiets valg av håndverkere.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad og et pent inntrykk kan gi grunn til å forvente at bygningsdelen er i orden, også når feilen sitter i sameiets arbeid. Kostnadsandelen og hvor mye levetid som er igjen, har betydning.

Saken viser også hvor viktig det er hva som faktisk ble sagt. Nemnda behandler saker skriftlig, og en muntlig opplysning som bestrides, er vanskelig å bygge på.

Kort oppsummert

• Fasaden flasset av fordi sameiet brukte tett maling i 2015, og kjøperen oppdaget det i 2021.
• Nemnda mente under tvil at det var en vesentlig mangel, fordi fasaden hadde TG 1 og feilen var upåregnelig.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 170 000 kroner i prisavslag av kravet på 194 000 kroner.