Fuktskade bak kjøkkenet i tomannsbolig fra 2002: ikke medhold (FinKN 2024-1031)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig oppført i 2002. Den ble solgt «som den er» for 3,79 millioner kroner og overtatt i juni 2021. Kjøkkenet var i hovedsak fra byggeåret, med enkelte oppgraderinger i 2020. Tilstandsrapporten ga kjøkkeninnredningen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og fant ingen unormale fuktverdier.

Kjøperen fant også merker etter fukt i skapet under vasken ved kjøpet, men mente det var vanlig vannsøl. Året etter meldte kjøperen en skade til sin egen bygningsforsikring. Senere skulle kjøperen bytte oppvaskmaskinen og oppdaget da større fuktskader bak kjøkkeninnredningen. En takstmann mente at skaden hadde vart over flere år, og at den var til stede før overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte overfor selgerens forsikringsselskap (boligselgerforsikringen) og krevde 306 913 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet bygget på et prisestimat fra et firma. En tidligere arbeidsplan for utbedring lå på 48 418 kroner. Kjøperen mente selgeren måtte ha visst om skaden, og at det var reklamert i tide.

Selskapet mente at kjøperen hadde reklamert for sent (reklamasjon er meldingen om mangelen til selgeren). Kjøperen hadde sett tegn til fukt ved overtakelsen og meldt en skade i 2022. Selskapet mente også at det ikke var en vesentlig mangel, og at selgeren ikke hadde holdt noe tilbake. Rimeligste forsvarlige utbedring utgjorde 1,2 prosent av kjøpesummen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold fordi kjøperen hadde reklamert for sent. Nemnda var i tvil om det stemte, siden merkene i 2022 kanskje ikke var like omfattende som skadene i 2023. Nemnda lot spørsmålet stå åpent og kom frem til at det uansett ikke var noen mangel. Tre ting veide tyngst.

For det første var det ikke gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger. Det var ikke noe som tilsa at selgeren hadde holdt tilbake noe, siden skaden først ble synlig da en eldre oppvaskmaskin ble fjernet. Takstmannen kunne heller ikke ha sett den.

For det andre ble kravet regnet feil. Beløpet omfattet et helt nytt kjøkken, men bare kostnadene som gjaldt fuktskaden er relevante.

For det tredje ga en skjult fuktskade i et tjue år gammelt kjøkken med TG 2 ikke et vesentlig eller åpenbart avvik fra det kjøperen kunne vente. Uten et slikt avvik er det ikke en mangel etter den generelle regelen om at boligen må være i stand som forventet (§ 3-9 andre punktum).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade som først kommer frem bak kjøkkenskapet i en eldre bolig, ikke automatisk er en mangel. Alder og tilstandsgrad i tilstandsrapporten er viktige. Med TG 2 på en kjøkkeninnredning fra byggeåret må kjøperen regne med at det kan dukke opp skjulte skader.

Den viser også at kravet må avgrenses til skaden. Kostnader til et helt nytt kjøkken kommer ikke med hvis bare deler av kjøkkenet er skadet.

Kort oppsummert

• Skjult fuktskade bak kjøkkeninnredningen i en tomannsbolig fra 2002, oppdaget da oppvaskmaskinen skulle byttes.
• Nemnda fant ingen mangel: ingen uriktige opplysninger, og skaden var ikke et vesentlig avvik i et gammelt kjøkken med TG 2.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 306 913 kroner.