Kondens og svak ventilasjon i bolig fra 2005: ikke medhold (FinKN 2024-817)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en vertikaldelt tomannsbolig fra 2005, solgt «som den er» for 2,05 millioner kroner ved kjøpekontrakt 20.4.21 og overtatt 2.5.21. Tilstandsrapporten ga luftbehandling TG 1 (ingen eller svært svake symptomer). Den opplyste om mekanisk utlufting fra vaskerom og bad, kjøkkenventilator og ventiler i vinduene, og sa at viftene fungerte ok. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) var det ikke opplyst om fuktproblemer.

Sommeren 2022 fant kjøperen svarte flekker rundt vinduene. Hun trodde det var støv og vasket dem bort, men i september kom det flere. Hun leste på nettet at det kunne være fukt. Kjøperens husforsikring fikk en rapport 13.2.23 som mente at fuktproblemene skyldtes omfattende etterisolering, og at forholdet dermed var oppstått før overtakelsen. Alle tidligere eiere benektet at de hadde etterisolert. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) 17.2.23.

Flere fagfolk kom med ulike forklaringer. En mente at fukten kom fra bruken av boligen, en annen at ventilasjonen ga for få luftskifter. Et ventilasjonsfirma målte at baderomsviftene ga omkring 40 kubikkmeter i timen, mens forskriften krevde 80.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 50 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende et anslag for ny ventilasjonsløsning, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgers takstmann hadde vært grovt uaktsom og burde ha oppdaget at ventilasjonen ikke var i tråd med reglene. Kjøperen mente også at feilen var en vesentlig mangel selv om kostnaden bare utgjorde 2,4 prosent av kjøpesummen, fordi boligen måtte stå tom for at ventilasjonen skulle fungere normalt.

Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring) mente at kjøperen hadde reklamert for sent, siden flekkene ble oppdaget i 2022. Selskapet mente også at det ikke var dokumentert feil ved ventilasjonen, verken nå eller da takstmannen så på den.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at reklamasjonen kom for sent. Nemnda tok ikke stilling til det, fordi det uansett ikke var en mangel. To ting veide tyngst.

For det første størrelsen på kravet (§ 3-9 andre punktum). Kravet var beskjedent, og kjøperen kunne ikke vente seg en ny bolig eller et nytt ventilasjonsanlegg. Nemnda mente at det ikke var en vesentlig mangel.

For det andre takstmannen (§ 3-7). For at selger eller takstmannen skal ha ansvar her, må det være klare holdepunkter for at selger holdt tilbake opplysninger, eller at takstmannen var grovt uaktsom. Takstmannens observasjoner var rent visuelle, bortsett fra at viften fungerte ok. Nemnda kunne ikke se at han hadde gjort noe klanderverdig i februar 2021. Nemnda mente dessuten at endret bruk av boligen kunne være en mulig forklaring på fuktproblemene.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fuktproblemer og kondens ikke automatisk er en mangel. Når fagfolkene er uenige om årsaken, og forklaringen kan ligge i hvordan boligen brukes, er det vanskelig å vise at feilen fantes da du kjøpte.

Saken viser også at et lite krav i forhold til kjøpesummen sjelden er en vesentlig mangel, selv om ventilasjonen ikke oppfyller dagens ønsker. Og når en takstmann bare har gjort visuelle observasjoner, må kjøperen kunne vise at han gjorde noe klanderverdig for å gjøre ham ansvarlig.

Kort oppsummert

• Svarte flekker og kondens i en tomannsbolig fra 2005, og kjøperen mente ventilasjonen var for svak.
• Nemnda mente at kravet var beskjedent, at takstmannen ikke hadde vært klanderverdig, og at bruken av boligen kunne forklare fukten.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.