Setningsskader i tomannsbolig fra 1953: delvis medhold (FinKN 2024-1065)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig på Østlandet fra 1953, med tilbygg fra 1985 og 1986. Den ble solgt som den er for 8,3 millioner kroner. Salgsoppgaven fortalte at boligen var pusset opp og modernisert gjennom årene, senest i 2020, og at bygningsdeler og overflater hadde normal bruksslitasje.

I tilstandsrapporten var grunn og fundamenter ikke vurdert. Konstruksjonen i yttervegger var heller ikke vurdert. Dreneringen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) ut fra alder, og rapporten sa at sikringen av grunnmuren trolig var enklere enn i dag. De utvendige og innvendige overflatene fikk TG 1 (ingen eller svake avvik). Selger hadde svart nei på spørsmål om sprekker i mur og skjeve gulv.

En tid etter overtakelsen fant kjøperen sprekker inne i huset, ved pipeløpet i terrassedekket, i støttemuren og i grunnmuren. Kjøperens takstmann mente sprekkene skyldtes setninger i grunnen, trolig fordi massene under fundamentene i tilbygget var dårlig komprimert (presset sammen). Utbedringen ble anslått til 250 125 kroner, senere 261 483 kroner. Et entreprenørtilbud for støttemur og grunnmur var på 340 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 370 710 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente selgers takstmann ikke hadde tatt med etasjeskille og støttemur i rapporten, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det som ble opplyst. Utbedringen utgjorde 4,47 prosent av kjøpesummen.

Boligselgerforsikringen avslo. Selskapet mente det var uklart hva som var årsaken til setningene, og at det ikke var vist at sprekkene var synlige da takstmannen var der. Selskapet pekte også på TG 2 for dreneringen og at tilbygget var fra 1986.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom under tvil til at det var en vesentlig mangel, og la vekt på fire ting.

For det første kunne ikke nemnda slå fast at takstmannen hadde ansvar. Det var påfallende at etasjeskille, støttemur og pipe ikke var omtalt, men rapporten hadde forbehold på disse punktene. Det var heller ikke forskriftskrav om at de skulle med. Det var også uklart hvor synlige sprekkene var på befaringen.

For det andre kunne sprekkene og setningsskadene ikke regnes med. Det var ikke gitt en eneste risikoopplysning om dette i salgsdokumentene.

For det tredje veide TG 2 på dreneringen og formuleringen om normal bruksslitasje lite for akkurat dette avviket. Boligens alder var en risikofaktor, men salgsoppgaven fremhevet oppussing, og overflatene hadde TG 1.

For det fjerde er prosentandelen bare ett moment. Selv om 4,47 prosent lå noe under det Høyesterett har brukt som veiledende, kunne nemnda gjøre en helhetsvurdering av alder, standard, art og hva som var opplyst. Selskapets innvending om for sen reklamasjon førte ikke frem.

Prisavslaget tok utgangspunkt i pristilbudet, til sammen 370 710 kroner. Tilbudet omfattet også drenering, som ikke var spesifisert. Nemnda gjorde derfor et skjønnsmessig fradrag for drenering og for standardheving. Prisavslaget ble satt til 250 000 kroner, pluss forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav kan nå frem selv om utbedringen er under omtrent fem prosent av kjøpesummen, når avviket er helt uventet ut fra det som ble opplyst. Manglende risikoopplysninger om sprekker og setninger veide tungt.

Den viser også at kravet ofte blir redusert. Når et tilbud omfatter mer enn skaden, eller gir en bedre bygningsdel enn før, kan nemnda trekke fra et skjønnsmessig beløp.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant sprekker og setningsskader i grunnmur og støttemur i en bolig fra 1953.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel fordi det ikke var gitt noen risikoopplysning om dette.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 250 000 kroner i prisavslag, mot krav på 370 710 kroner.