Vanninnsig i kjeller i enebolig fra 1984: ikke medhold (FinKN 2025-98)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold, oppført i 1984 og solgt som den er for 6,01 millioner kroner i september 2021. Salgsprospektet sa at boligen hadde hatt flere oppgraderinger og fremsto i god stand. Tilstandsrapporten ga dreneringen og takrenner og nedløp TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), begrunnet med alder. Rom under terreng fikk også TG 2, fordi innkledde vegger og oppforede gulv under bakkenivå regnes som en risikokonstruksjon for fukt. Rapporten nevnte at det var observert utvendig fuktsikring av typen grunnmursplast. Terrassene var i grei stand, men undersiden av en av dem var ikke inspisert.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) opplyste selger om noe fukt på vaskerom og i et hjørne i underetasjen før en takrenne ble flyttet i 2010. Selger svarte nei på om hun kjente til problemer med drenering eller fukt i kjelleren.

Sommeren 2023 oppdaget kjøper vanninnsig, mugg og råte i kjelleren. En rapport fra kjøpers bygningsforsikring fant at vann trengte inn utenfra, og at årsaken var manglende grunnmursplast på utsiden av grunnmuren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 318 939 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnadene, og forsinkelsesrenter. Kjøper mente det var lett synlig for selgers takstmann at plasten manglet på deler av grunnmuren, og at han dermed måtte ha kjent til det (§ 3-7). Kjøper mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet (§ 3-9).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Verken selger eller takstmann kjente til forholdet, mente selskapet. Takstmannen hadde gitt tydelige risikoopplysninger om bygningsdelene, og hadde opplyst at han ikke hadde sett under terrassen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant at kjøper hadde et forventningsavvik, men at kravet om vesentlighet ikke var oppfylt. Det ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

For det første var nemnda enig i at feilen ikke var vesentlig nok til å gi mangel etter § 3-9 andre punktum. Loven krever et tydelig misforhold mellom boligens stand og det kjøper kunne regne med, og det var ikke tilfellet.

For det andre gjaldt spørsmålet om takstmannen hadde sviktet. Kjøper måtte vise at han var grovt uaktsom (uaktsom i alvorlig grad) ved ikke å nevne det manglende området. Nemnda fant ikke at bildene i saken viste det.

For det tredje var faktum uklart. Det var ikke vist hvor plasten manglet, hvor stort området var, og hvor lett det var å se. Takstmannen hadde ikke uttalt seg. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke stille spørsmål til vitner. Den utelukket ikke at en uttalelse fra takstmannen eller mer bevis kunne gitt et annet resultat.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav mot selgers takstmann krever mer enn at feilen i ettertid ser tydelig ut. Du må kunne vise at den var lett å se på befaringen, og hvor stor den var. Uklarheter om hva takstmannen faktisk undersøkte, går ut over kjøper. Når tilstandsrapporten gir TG 2 for drenering og rom under terreng, er det dessuten et varsel om risiko, og det gjør det vanskeligere å hevde at feilen var uventet.

Kort oppsummert

• Vann og råte i kjelleren i en enebolig fra 1984 på grunn av manglende grunnmursplast.
• Nemnda mente feilen ikke var vesentlig nok, og at det var uklart om takstmannen burde sett den.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 318 939 kroner.