Fukt i kjeller og 38 år gammel drenering: ikke medhold (FinKN 2022-610)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1982. Den ble solgt som den er for 9 100 000 kroner og overtatt 16.10.20. Selger hadde eid og bodd i boligen siden 1990. I egenerklæringen (skjemaet der selger opplyser hva han vet om boligen) svarte selger nei på spørsmål om problemer med drenering, fuktinnsig, annen fukt og fuktmerker.

Tilstandsrapporten ga en rekke risikoopplysninger. Den sa at kontroll av drenering og drenerende masser var begrenset, at det på byggetidspunktet ikke ble brukt kapillærbrytende sjikt (plast mot grunnen som stopper fukt fra å trekkes opp), og at fukt fra grunnen derfor kunne trekkes opp i konstruksjonene. Den la til at utforede vegger under terreng er en risikokonstruksjon, siden det er vanskelig å kontrollere det som ligger bak. Grunnmuren fikk TG 2 (middels kraftige tegn til svikt), og det var sprekker i noen gulvfliser i kjelleren.

Etter overtakelsen fant kjøperen fukt- og setningsskader i kjelleren og fuktskader i en utvendig bod. En rapport pekte på at et nedløpsrør hadde ledet regnvann rett ned langs grunnmuren og at dreneringen sviktet. En annen rapport pekte i tillegg på at terrenget skrånet inn mot bygget, at overvann hadde vasket ut masser under gulvet og at det var råte i bunnsvillen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene på 474 000 kroner, i tillegg til erstatning for utgifter til bistand i saken. Kjøperen mente omfanget og at skadene ble funnet kort tid etter overtakelsen, viste at selger og selgers takstmann måtte ha visst om forholdene, og at avviket var vesentlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at forholdene var ukjente for selger og takstmannen, og at det ikke var en vesentlig mangel i lys av opplysningene som ble gitt ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre forhold var avgjørende.

For det første selgers kunnskap. Selger bestred å ha kjent til forholdene, og nemnda fant ikke at det var sannsynliggjort at han visste mer enn det som var opplyst. Nemnda påpekte at saksbehandlingen er skriftlig, og at det kan begrense hvor godt slike spørsmål blir belyst.

For det andre takstmannen. Han hadde gitt mange risikoopplysninger om kjelleren, om usikkerhet knyttet til skjulte fuktskader og om dreneringens alder. Rapporten var laget på det laveste undersøkelsesnivået. At noen vinduer i kjelleren var tettet med plater, var bare synlig når man bøyde seg helt ned til bakken. Nemnda fant ikke at han var grovt uaktsom (svært uaktsom).

For det tredje vesentlighetskravet i § 3-9 andre punktum (boligen må være utvilsomt dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med). Nemnda la til grunn at kostnadene var høye nok. Men fuktsikringen var 38 år gammel, og kjøperen måtte regne med å skifte den på kort sikt og med at det kunne finnes skjulte skader. De utforede veggene var bygget etter datidens byggeskikk, og setningene var begrensede. Avviket var derfor ikke åpenbart nok. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på bygningsdelen betyr mye. Fuktsikring og drenering fra byggeåret regnes som modne for utskifting, og kjøperen må ta høyde for skjulte skader.

Saken viser også at risikoopplysninger i tilstandsrapporten teller. Når rapporten advarer om utforede vegger, manglende kapillærbrytende sjikt og begrenset kontroll av dreneringen, er det vanskelig å få medhold i et krav om fukt i kjelleren, selv når kostnadene er høye.

Kort oppsummert

• Fukt- og setningsskader i kjeller og bod i en enebolig fra 1982, med krav på 474 000 kroner.
• Dreneringen var 38 år gammel, og tilstandsrapporten hadde tydelige risikoopplysninger om kjelleren.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.