Taklekkasje og snøfreser på fritidsbolig fra 1982: ikke medhold (FinKN 2023-527)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Nord-Norge fra 1982, solgt for 2 650 000 kroner og overtatt i mai 2021. Den var påbygd i flere omganger. Salgsdokumentene beskrev den som godt bygget og med god standard. Tilstandsrapporten ga både takkonstruksjonen og taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det ble blant annet nevnt nedbøyninger i taktekkingen, og at taket på tilbygget var lagt oppå det gamle. Selger svarte nei på spørsmål om utettheter i taket og om det var utført arbeid på det.

Kjøperen brukte hytta første gang i desember 2021 og oppdaget da en lekkasje mellom den opprinnelige delen og tilbygget. Takplatene hadde hull og kutt, festene var løse, og undertaket var utett.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Et pristilbud for nytt tak og undertak var på 278 700 kroner. Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake at taket var ryddet for snø med snøfreser, og at selger hadde innrømmet dette. Kjøperen mente også at taket var så mye dårligere enn forventet at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at det ikke var dokumentert at selger visste om snøfreseren, og at alderen og risikoopplysningene gjorde at kjøperen måtte regne med tiltak på taket. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde først gitt kjøperen delvis medhold, men nemnda kom til et annet resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Tre ting var avgjørende.

For det første kunne det ikke bevises at selger visste noe. Selger døde i april 2022 og har ikke forklart seg. Kjøperen sa at selger hadde innrømmet bruken av snøfreser, men det var ikke skriftlig, og naboene hadde etter det som var gjengitt ikke sagt at selger kjente til den. Nemnda behandler saker skriftlig og mente at vitneforklaringer i en domstol kunne belyst spørsmålet bedre. Uten sikker kunnskap hos selger var det ikke tilbakeholdt opplysninger.

For det andre var årsaken til den utette taket ikke dokumentert. Det var ikke lagt frem noen fagvurdering som viste hvorfor undertaket lekket eller hvorfor skruene satt løst, og det var ikke funnet større følgeskader.

For det tredje mente nemnda at kostnaden var høy nok, omkring 10,5 % av kjøpesummen, men at boligens alder og opplysningene ved salget gjorde at et større tiltak på taket ikke var helt uventet. Avviket fra det kjøperen kunne forvente var reelt, men ikke et åpenbart misforhold. Det var også uklart hvor gammelt taket var, siden boligen var bygget ut flere ganger. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å påstå at selger visste noe. Påstanden må kunne dokumenteres, og når selger er død, blir det ekstra vanskelig. Skriftlige uttalelser fra naboer som direkte sier hva selger visste, veier tyngre enn gjengivelser av hva de skal ha sagt.

Den viser også at TG 2 på tak og tekking i en eldre bolig gjør at nemnda regner nytt tak som noe kjøperen måtte vente seg. En fagvurdering av årsaken kan være avgjørende.

Kort oppsummert

• Taklekkasje i en fritidsbolig fra 1982, med skadde takplater og utett undertak.
• Nemnda mente det ikke var bevist at selger kjente til bruken av snøfreser, og at taket ikke var et åpenbart misforhold gitt alderen og TG 2.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslaget på 300 000 kroner.