Rast carport og fukt i kjeller, bolig fra 1975: ikke medhold (FinKN 2023-960)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1975 i Trøndelag, med tilbygd carport og garasje. Den ble solgt som den er for 1,51 millioner kroner og overtatt i juli 2018. Salgsoppgaven beskrev boligen som velholdt, med oppgraderinger omkring 2009, tiltak mot fukt i 2011 og nytt tak i 2012.

Tilstandsrapporten ga underetasjen TG 1. Takstmannen skrev at kjellerrommet med berggrunn virket tørt ved befaringen, men det hadde vært tørrvær lenge. Han pekte på at utforede vegger og oppforede gulv er utsatt for skjult fukt, og han målte fukt på de mest utsatte stedene uten å finne noe. Dreneringen fikk TG 2 på grunn av alder. Garasjen og carporten ble omtalt som en enkel konstruksjon, med teknisk verdi satt til 0 kroner.

I februar 2022 raste taket på carporten sammen. I mars 2022 fant kjøperen fukt i gulvet i underetasjen. Fagfolk mente at carporttaket var underdimensjonert og festet svakt til boligen, og at fukt kom inn via fjellgrunnen. De anslo utbedringen til 175 000 kroner. Kjøperen la frem et tilbud som inkluderte rivning og gjenoppbygging av hele kjelleren, til 495 905 kroner, pluss 140 000 kroner for carporten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 635 905 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og mente det var en vesentlig mangel (§ 3-9). Kostnadene tilsvarte 42 prosent av kjøpesummen, og kjøperen hadde ikke kunnet vente at carporten skulle rase eller at det skulle være mye vann i kjelleren. Kjøperen mente også at takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente kravet var foreldet og reklamert for sent. Det mente også at skadene oppsto etter overtakelsen, at de ikke var upåregnelige, og at takstmannen hadde opptrådt aktsomt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda tok ikke stilling til foreldelse og reklamasjon, fordi kravet uansett ikke førte frem. Tre ting avgjorde.

For det første takstansvaret. Selger identifiseres bare med takstmannen når denne har opptrådt grovt uaktsomt. Carporten var beskrevet som enkel, og det kan neppe kalles grov uaktsomhet at han ikke sa mer om bæreevnen. For fukten i underetasjen var nemnda mer i tvil. Det virket underlig at etasjen fikk TG 1 når fagfolk senere pekte på risikoen. Men kjelleren var faktisk tørr ved befaringen, takstmannen hadde målt fukt uten å finne noe, og kjøperen reagerte ikke før nesten fire år etter overtakelsen. Han hadde også advart om den generelle fuktrisikoen.

For det andre kostnadene. Kjøperen har bevisbyrden for hva utbedringen koster, og det er den rimeligste forsvarlige metoden som legges til grunn. Sekretariatet mente tilbudet omfattet mye mer enn nødvendig, blant annet varmekabler og nytt gips i himlingen, og la til grunn at kostnadene var vesentlig lavere enn kravet. Anslaget på 175 000 kroner tilsvarte omtrent 11,6 prosent av kjøpesummen.

For det tredje påregneligheten. Kjøperen måtte vente at carporten kunne være gammel og trenge vedlikehold, og at en drenering fra 1975 kunne ha redusert funksjon. Fuktskaden var begrenset til 7 kvadratmeter. Etter en helhetsvurdering var ikke misforholdet stort nok til å gi en vesentlig mangel. Loven beskytter mot de åpenbare misforholdene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav på et stort beløp ikke er nok. Kjøperen må dokumentere hva den rimeligste forsvarlige utbedringen koster, og kravene kan bli redusert hvis tilbudet omfatter mer enn skaden. Den viser også at risikoopplysninger om alder og om fuktutsatte konstruksjoner teller mot kjøperen, selv når tilstandsgraden i rapporten kunne vært strengere. Å vente flere år før man reagerer, svekker kravet.

Kort oppsummert

• Carporttaket raste og det kom fukt i underetasjen fire år etter overtakelsen av en bolig fra 1975.
• Nemnda fant ikke grov uaktsomhet hos takstmannen, mente kostnadene var vesentlig lavere enn kravet og at skadene var påregnelige for en så gammel bolig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.