Fukt i støttemur og drenering i bolig fra 2007: ikke medhold (FinKN 2026-1003)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold, oppført i 2007 og solgt «som den er» for 5,9 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 28.11.21, og kjøperen overtok 12.1.22. Salgsoppgaven kalte den en unik funkisbolig med særpreg og generelt god standard. Den sa også at noe utbedring måtte påregnes på sikt.

Tilstandsrapporten var mer konkret. Under terrengforhold ble det påpekt fuktskjolder, vann som slo gjennom og sprekker i støttemuren ved boligen. Denne delen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen anbefalte at det ble montert fuktsikring og laget en dreneringsløsning for å lede vann bort fra muren. Selve dreneringen fikk TG 1 (ingen eller små avvik). Rapporten fremhevet støttemuren blant punktene kjøperen burde være ekstra oppmerksom på.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger at han hadde eid boligen siden 2020 og bodd der i sju måneder. Han nevnte en tidligere fuktskade i garasjetaket, men kjente ikke til sprekker i muren.

I 2023 fikk kjøperen kontakt med boligens byggherre. Han forklarte at det var brukt for lite drenerende masse bak murene, og at plasten bak dem hadde sunket. Vann presset seg dermed inn mellom plast og mur. Kjøperen mente selger hadde fått denne informasjonen da han kjøpte, og reklamerte (meldte fra om kravet) 29.5.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 420 000 kroner i prisavslag eller erstatning, i tillegg til utgifter til takst og til juridisk bistand, og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selger og takstmannen hadde positiv kunnskap om at muren ikke var fuktsikret, og at formuleringen i rapporten ga inntrykk av et hypotetisk og generelt forhold. Kjøperen viste også til at selgers egen salgsoppgave fra kjøpet i 2020 ga muren TG 3.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent, og at det ikke var noen mangel, siden rapporten konkret anbefalte fuktsikring og drenering.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen.

For det første hadde kjøperen fått klare risikoopplysninger. Rapporten beskrev akkurat de skadene som senere ble et problem, i samme område, og anbefalte tiltak. Selv om selger ikke selv hadde sagt noe om muren, mente nemnda at en eventuell opplysningssvikt ikke kunne ha påvirket avtalen (avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8). Selger hadde bodd kort i boligen, og det var vanskelig å slå fast at forrige eier kjente til mer.

For det andre har takstmannen et faglig skjønn. At muren fikk TG 2 i denne rapporten og TG 3 i den forrige, gjorde ikke at opplysninger var holdt tilbake, når rapporten anbefalte tiltak.

For det tredje var det ikke et utvilsomt misforhold mellom det kjøperen kunne regne med og boligens tilstand (§ 3-9 andre punktum). Nemnda godtok at kravet var stort nok til å være vesentlig, men viste til risikoopplysningene, boligens alder og at noe vedlikehold måtte påregnes. Det var heller ikke opplyst om kjøperen hadde gjort de anbefalte tiltakene, og forholdet kunne ha utviklet seg mens kjøperen eide boligen.

Nemnda tok ikke stilling til om reklamasjonen kom i tide. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret anbefaling i tilstandsrapporten om et bestemt forhold veier tungt mot senere krav. Har rapporten nevnt fukt, sprekker eller behov for drenering, kan du vanskelig hevde at det var uventet, selv om skaden viser seg dyrere enn tenkt.

Det hjelper heller ikke alltid at andre opplysninger om årsaken finnes i ettertid, eller at en tidligere rapport hadde en dårligere tilstandsgrad. Nemnda ser på hva kjøperen faktisk ble fortalt før kjøpet.

Kort oppsummert

• Fukt og sprekker i støttemur og dårlig drenering ga et krav på 420 000 kroner.
• Rapporten hadde konkret opplyst om fuktskjolder og sprekker og anbefalt fuktsikring og drenering.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og kravet ble ikke tilkjent.