Taklekkasje og lufting i enebolig fra 1955: delvis medhold (FinKN 2025-519)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Østfold fra 1955, med et tilbygg fra 2007. Den ble solgt «som den er» for 5,2 millioner kroner. I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjonen TG 1 (ingen avvik), og det ble skrevet at det ikke var tegn til fukt eller råte i de synlige delene. Taktekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at han ikke kjente til utettheter i taket, og at det var gjort arbeid på taket i 2007.

Syv måneder etter overtakelsen dryppet det fra taket innvendig. Kjøperen gikk opp på taket og merket at platene sviktet. Flere takstfirmaer undersøkte taket. De var enige om at de to takflatene manglet lufting, og at dette var ufagmessig utført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, dekning av en egenandel på 4 000 kroner og forsinkelsesrente. Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente at det var en mangel (en feil som gjør at boligen ikke er som avtalt). Striden gjaldt hvor stort prisavslaget skulle være.

Kjøperen mente begge takflatene måtte legges om, med et samlet kostnadsoverslag på 462 500 kroner. Selskapet mente bare det øverste taket måtte skiftes, og at det nederste kunne utbedres lokalt for om lag 50 000 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde tidligere foreslått et prisavslag på 150 000 kroner. Selskapet godtok det, men kjøperen gjorde det ikke.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på tre forhold.

For det første skal prisavslaget bygge på kostnaden ved utbedringen, men det skal trekkes fra noe for at kjøperen får et nyere og bedre tak enn det som ble solgt. Taket var fra 2007 og hadde TG 2 på grunn av alder. Selskapet må bevise hvor stort dette fradraget er, og det settes etter skjønn.

For det andre la nemnda kjøperens faktiske utgifter til det øverste taket til grunn, 241 866 kroner.

For det tredje var de fagkyndige uenige om det nederste taket. Kjøperen har bevisbyrden (må sannsynliggjøre) for hvilke arbeider som er nødvendige. Det var ikke dokumentert skader på den nederste takflaten. Nemnda mente derfor at lokal utbedring var forsvarlig, og at kjøperens dyre løsning ikke var sannsynliggjort.

Nemnda satte prisavslaget til 200 000 kroner etter fradrag. Kjøperen fikk også de 4 000 kroner og forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at selskapet erkjenner en mangel. Størrelsen på prisavslaget kan bli en egen strid. Du må selv kunne vise at den omfattende utbedringen du krever, er nødvendig. Der takstmennene er uenige, og det ikke er dokumentert skade, kan nemnda velge den rimeligste forsvarlige løsningen. Et gammelt tak som skiftes, gir også et fradrag for at det blir bedre enn før.

Kort oppsummert

• Taklekkasje og manglende lufting i en enebolig fra 1955. Selskapet erkjente mangel.
• Striden gjaldt om det nederste taket også måtte skiftes. Kjøperen klarte ikke å sannsynliggjøre det.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 200 000 kroner.