Fukt i kjeller og garasje i enebolig fra 2001: ikke medhold (FinKN 2023-214)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 2001, med en dobbel garasje fra omkring 2007. Den ble solgt for 3 450 000 kroner ved kontrakt datert 1.9.17, og kjøperen overtok 31.1.18. Salgsoppgaven beskrev en innholdsrik familiebolig, og tilstandsrapporten fra 2017 ga grunnmur, drenering, yttervegger og garasje TG 1 (den beste tilstandsgraden). Rapporten pekte likevel på at innvendig påforing av grunnmur under bakken er en risikokonstruksjon (en løsning der skjult fukt lett kan oppstå).

I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) hadde selgeren opplyst om en ubetydelig fuktgjennomtrengning i et uinnredet kjellerrom. Han skrev at dette var fullstendig utbedret. Han svarte nei på spørsmål om utettheter i garasje.

Våren og sommeren 2021 oppdaget kjøperen at det trakk inn vann på garasjegulvet i lange regnperioder, og at det var fuktmerker i to ytterhjørner i kjellerstuen. Da veggplatene ble fjernet, var det fukt mellom grunnmur og betonggulv og skader på påforingsveggene og laminaten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 676 653 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var et tilbud om graving, ny drenering og nye tiltak rundt garasjen og kortsiden av huset. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var AmTrust.

Kjøperen mente boligen var langt dårligere enn en nyere bolig i god stand med TG 1 skulle være. Selskapet mente at garasjen ikke trengte utbedring slik den var bygget, og at kjøperen selv hadde gjort fuktrisikoen større ved å legge isolasjon og plater på innsiden. Utbedringen var dessuten billigere enn kjøperen mente. Selskapets takstmann anslo kjelleren til 149 450 kroner og garasjen til 74 975 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at rimeligste utbedring utgjorde 5,6 % av kjøpesummen, og at det var en vesentlig mangel. Nemnda kom til et annet resultat. Tre ting var avgjørende.

For det første skulle garasjen ikke regnes med. Betongveggene var satt oppå gulvet, og det er ikke uvanlig for garasjer. Konstruksjonen tok ikke skade slik den opprinnelig var bygget. Det var kjøperens egen innvendige påforing som ga risikoen. Kjøperen svarte ikke på dette punktet. Dermed ble bare kjelleren regnet med, og kostnaden lå da rett over 4 % av kjøpesummen.

For det andre var kjelleren en risikokonstruksjon, ifølge tilstandsrapporten. Kondens er en ganske vanlig skade på slike konstruksjoner. Selv om kjelleren hadde TG 1 og en tidligere fukt var opplyst som utbedret, kunne kjøperen ikke se bort fra risikoen.

For det tredje krever loven at avviket er åpenbart eller utvilsomt (§ 3-9). Boligen var omkring 20 år da fukten ble oppdaget. Under noe tvil mente nemnda at fukten ikke var et slikt avvik. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda ser på hva som faktisk er årsaken til skaden. Har du selv gjort inngrep som øker risikoen, kan kostnadene for det forholdet falle bort fra regnestykket. Da kan avviket bli for lite til å være vesentlig.

Den viser også at TG 1 ikke gjør at du kan regne med at alt er i orden. En risikokonstruksjon som er nevnt i rapporten, kan telle mot deg selv i en bolig som er omkring 20 år. Bruker du sakkyndige, bør de også kommentere din egen ombygging.

Kort oppsummert

• Fukt i kjeller og garasje i en enebolig fra 2001, med krav på 676 653 kroner.
• Nemnda regnet bare med kjelleren og mente at avviket ikke var vesentlig, under noe tvil.
• Kjøperen fikk ikke medhold, selv om sekretariatet først mente det motsatte.