Rørbrudd, frosne rør og fukt i enebolig fra 1968: ikke medhold (FinKN 2022-608)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med anneks, oppført i 1968. Den ble solgt «som den er» for 3 490 000 kroner og overtatt 1.9.20. I salgsoppgaven ble den beskrevet som unik, velholdt og flott.

Tilstandsrapporten ga likevel flere bygningsdeler TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr middels kraftige symptomer på svikt). Det gjaldt blant annet annekset, dreneringen og vann og avløp. Rapporten opplyste også om et gammelt røropplegg, der deler av anlegget var fra byggeåret. Selger hadde dessuten svart i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at det var en liten luftfuktighet på kjøkkenet og et problem med en rørdrenering i første etasje.

Etter overtakelsen fant kjøperen et rørbrudd som hadde gitt skjulte fuktskader i kjelleren. Utvendige vannrør frøs, og det kom vann inn i annekset. En fagkyndig rapport anslo kostnadene til omtrent 200 000 kroner for rørbruddet og omtrent 50 000 kroner for hver av de to andre skadene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente skadene var så store og uventede at de var en vesentlig mangel (en feil som er stor nok til at kjøperen kan kreve noe). Kravet var et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 300 000 kroner, pluss renter og saksomkostninger.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avslo kravet. Det viste til at de aktuelle delene var fra byggeåret, og at en full oppgradering derfor måtte forventes. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at størrelsen på kravet ikke var problemet. Utbedringskostnadene var omkring 8,6 % av kjøpesummen, og det var nok til at beløpet i seg selv talte for en vesentlig mangel. Saken falt på de andre forholdene.

For det første hadde ingen opplyst at rørene var byttet siden 1968. Tilstandsrapporten sa tvert imot at røropplegget var gammelt, og at bygningsdelen hadde TG 2. Da måtte en full utskifting fremstå som påregnelig allerede ved salget. Det samme gjaldt et plutselig rørbrudd med følgeskader.

For det andre kunne ikke skjulte fuktskader alene vise at skaden var uventet stor. Salgsoppgaven hadde nevnt usikkerhet om fukt, svikt i eldre drenering og påviste fuktmerker.

For det tredje mente nemnda at annekset var enkelt og av usikker alder. Rapporten hadde sagt at en måtte regne med vedlikehold og fremtidig oppgradering, så behovet var ikke uventet.

Nemnda pekte også på at regelen om vesentlig dårligere stand er forbeholdt de tilfellene der misforholdet mellom boligen og det kjøperen kunne regne med, er utvilsomt (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Selv med høye utbedringskostnader så nemnda ikke et slikt åpenbart misforhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye kostnader ikke er nok alene. Nemnda ser på hva kjøperen ble fortalt før kjøpet, og hva som kan forventes av en bolig fra den byggeperioden. Når tilstandsrapporten sier at røropplegget er fra byggeåret og har TG 2, regnes en utskifting som noe kjøperen måtte forvente.

Det gjelder også skader som først viser seg etter overtakelsen. Er risikoen nevnt i salgsdokumentene, står kjøperen svakere. Saken sier ikke noe om at slike skader aldri kan gi krav. Den viser bare at terskelen er høy for eldre boliger med tydelige risikoopplysninger.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant rørbrudd, frosne rør og vanninntrenging i annekset i en enebolig fra 1968 og krevde 300 000 kroner i prisavslag.
• Tilstandsrapporten hadde varslet om gammelt røropplegg og TG 2, så nemnda mente skadene ikke var et utvilsomt avvik fra det kjøperen kunne regne med.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.