Fuktskader på to bad fra 2012 i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2022-503)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig oppført i 1919, solgt som den er for 8 000 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev to fliselagte bad fra 2012, utført av faglærte. Begge badene fikk TG 1 (ingen eller få symptomer) i tilstandsrapporten, uten særlige risikoopplysninger. Bare noen mindre ting var nevnt, blant annet hakk i en flis og at det ikke var laget dreneringshull under et veggmontert toalett. Selger hadde eid boligen siden 2013 og svarte nei på spørsmål om feil ved bad.

Kort tid etter overtakelsen fikk kjøperen mistanke om fukt. Badene ble åpnet, og en takstmann fant at oppbyggingen var ufagmessig. Det var blant annet montert plater og fliser uten vanntett sjikt på veggene, og det var store fuktskader. Takstmannen anslo utbedringen for begge badene til omkring 700 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 450 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde kjøperen 53 599 kroner i erstatning for takstmann og midlertidig bosted.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente kravet ikke var godt nok dokumentert. Selger hadde heller ikke fått en reell mulighet til å rette feilen selv, og selskapet mente at kjøperen uansett planla å pusse opp badene. Selskapets egen rapport anslo en rimeligere utbedring av det ene badet enn kjøperens, men rapportforfatteren hadde ikke sett skaden før alt var revet ut.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg fullt ut til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold veide tyngst.

For det første hadde kjøperen lagt frem to uavhengige vurderinger fra fagfolk. Begge viste at membranen (det tette sjiktet) på veggene i dusjsonen var mangelfull, og at det hadde gitt fukt- og råteskader. Da kunne ikke selskapets egen vurdering legges til grunn.

For det andre var salgsopplysningene klare på at badene var fra 2012 og faglært utført, med TG 1. Kjøperen kunne derfor forvente fagmessig utførte og tette bad som varte atskillig lenger enn ni år. Badene fulgte ikke kravene som gjaldt da de ble bygget, og det sto ingenting i salgsdokumentene som tilsa det.

For det tredje mente nemnda at kjøperens planer om ombygging ikke endret forventningene. Kjøperens krav var heller ikke tapt fordi selger ikke fikk rette feilen. Nemnda fant ikke at selger hadde gitt uriktige opplysninger, men det var likevel en vesentlig mangel.

Kjøperen fikk delvis medhold fordi nemnda tilkjente 350 000 kroner i prisavslag av de 450 000 som ble krevd. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad og opplysning om fagmessig arbeid gir en sterk forventning. Da kan skjulte feil fra byggingen gi grunnlag for prisavslag selv om selger ikke visste om dem.

Den viser også at uavhengige vurderinger fra fagfolk veier tungt mot en rapport fra selskapet, særlig når den bygger på bilder etter at alt er revet. Beløpet blir ofte lavere enn kravet, fordi nemnda fastsetter avslaget skjønnsmessig.

Kort oppsummert

• To bad fra 2012, opplyst som faglært utført med TG 1, hadde mangelfull tetting og fuktskader i en tomannsbolig fra 1919.
• Nemnda mente feilene var en vesentlig mangel, og at selskapets innvendinger ikke førte frem.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 350 000 kroner i prisavslag.