Bad i enebolig fra 1987 og svak takst: delvis medhold (FinKN 2023-221)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1987 og solgt for 5 275 000 kroner. Kjøpekontrakten er datert 24.9.20, og kjøperne overtok 14.10.20. Salgsoppgaven fortalte at sanitærutstyret var byttet i 2011, og at alt fremsto tidsmessig og pent.

Tilstandsrapporten beskrev huset som meget godt vedlikeholdt, uten umiddelbare oppussingsbehov. Badet i annen etasje ble ikke vurdert som eget rom. Gulv, vegger og sanitærutstyr på badet fikk hver for seg TG 1 (den beste tilstandsgraden, med bare svake slitasjetegn). Egenerklæringen viste at selgeren hadde svart nei på spørsmål om kjente feil og utførte arbeider på våtrom.

Senere fant kjøperne at fugene i dusjhjørnet var smurt inn med silikon i samme farge som fugene ellers. En skaderapport viste fukt i veggen under dusjarmaturet og rundt sluket, og pekte på at membranen (det tette sjiktet under fliser) manglet eller var dårlig lagt.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 437 149 kroner, som tilsvarte et pristilbud på nytt bad, i tillegg til utgifter til sakkyndige og renter. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var Anticimex.

Kjøperne mente at selgeren måtte ha visst om fuktproblemene, og at takstmannens svake rapport kunne holdes mot selgeren. Selskapet avviste kravet. Det sa at selgeren bare hadde smurt på silikon av estetiske grunner, at det var gått over to år mellom befaringen og kjøpernes rapport, og at et bad fra denne tiden ikke kunne forventes å være uten feil.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først selskapet medhold, men stilte spørsmål ved om takstmannen hadde undersøkt badet godt nok.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til et annet resultat enn sekretariatet. Tre ting var viktige.

For det første var tilstandsrapporten for tynn på akkurat dette rommet. Rapporten sa ingenting om badet som helhet, og den viste ikke om sluket var kontrollert eller om det var målt fukt. Takstmannen visste at bare sanitærutstyret var byttet i 2011, og da burde badet i det minste fått TG 2 på grunn av alder. Rapporten var laget på undersøkelsesnivå 1, men da skulle den ha forklart hvorfor kontrollene ikke ble gjort.

For det andre skapte TG 1 på gulv, vegger og utstyr et inntrykk av et bad i god stand. Kjøperne kunne ha rimelig forventning om det.

For det tredje kan takstmannens mangelfulle arbeid regnes som selgerens ansvar. Reglene om at selger står ansvarlig for opplysninger fra sin takstmann (identifikasjon) gjorde at det forelå en mangel etter § 3-7. Nemnda tok med i vurderingen at kjøpernes egen takstrapport kom i ettertid, og at det er lettere å se en skade som allerede er funnet. Den bekreftet likevel at rapporten manglet sentrale kommentarer.

Når det gjaldt beløpet, mente nemnda at kjøperne kunne forvente et bad modernisert i 2011. Men ingen hadde uttrykkelig sagt at hele badet var TG 1, og selve boligen var fra 1987. Selskapet hadde også pekt på at kjøperne får et bedre bad enn før. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 300 000 kroner (§ 4-12), med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport som er kortfattet og bare beskrivende på et våtrom, kan gi kjøperen et krav. Nemnda forventer at et bad blir omtalt og undersøkt i rapporten, eller at det står hvorfor det ikke er gjort.

Den viser også at kravet ikke nødvendigvis blir dekket fullt ut. Når boligen er eldre enn oppgraderingen, og kjøperen får nytt der det var gammelt før, kan beløpet bli satt lavere enn utbedringskostnaden.

Kort oppsummert

• Fukt og påsmurt silikon på et bad i en enebolig fra 1987, der badet ikke var vurdert som eget rom i rapporten.
• Nemnda mente rapporten manglet undersøkelser og opplysninger, og at det var en mangel.
• Kjøperne fikk delvis medhold: 300 000 kroner i prisavslag, ikke de 437 149 kronene de krevde.