Lekkasje i skifertak på enebolig fra 1938: delvis medhold (FinKN 2022-557)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1938, solgt som den er for 3,9 millioner kroner og overtatt i februar 2018. Salgsoppgaven fremhevet det flotte skifertaket. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (best mulig tilstandsgrad) og opplyste at taket var lagt om i 2011, med nye lekter og sløyfer (trelistene skiferen ligger på). Selve takkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at dimensjonene var betydelig mindre enn dagens krav, at det ikke var synlig isolasjon, og at utluftingen måtte utbedres.

I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om utettheter på tak. Han oppga at takarbeidet var gjort av en snekker.

I desember 2020, litt over to og et halvt år etter overtakelsen, oppdaget kjøperne at vann rant ut bak takrenna over inngangspartiet, og at malingen flasset av undersiden av takutspringet. De reklamerte (meldte fra om mangelen) i januar 2021.

En fagkyndig fant at taket over inngangspartiet hadde for lav takvinkel for skifer, og at undertaket ikke var ført langt nok ned. Det hadde gitt oppfukting og råte i deler av taket. Fagmannen mente hele taket måtte legges om.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 356 454 kroner, med forsinkelsesrente. Utbedringen tilsvarte 9 % av kjøpesummen. De pekte på at taket var bare seks år gammelt ved kjøpet, og at ingen hadde omtalt taktekkingen negativt.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at takkonstruksjonen hadde TG 2, at rapporten var konkret om behov for utbedring, og at huset var over 80 år gammelt. Da måtte kjøperne regne med utgifter til taket.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant saken tvilsom, men ga kjøperne medhold. Nemnda var enig, også om at saken var tvilsom.

Først kostnaden: 9 % av kjøpesummen er nok til at avviket kan regnes som stort nok i pengemessig forstand.

Dernest hva kjøperne var varslet om. De var forberedt på tiltak mot manglende utlufting og på svak dimensjonering. Men en full omlegging av taket er noe helt annet enn det de var forespeilet. Nemnda viste til en tidligere sak der det å skifte et helt takfall i seg selv talte for at avviket var vesentlig.

Til slutt alderen på taket. Skifer som er seks år gammel, skal ikke måtte legges om kort tid etter kjøpet. Nemnda konkluderte med en vesentlig mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente).

Beløpet ble likevel lavere enn kravet. Kjøperne hadde fått vite at gesims, pannebord og utlufting måtte utbedres, og at pipebeslaget måtte skiftes. Fuktskader av et visst omfang var derfor ikke helt uventet. Slike poster ble trukket fra. Nemnda fastsatte prisavslaget skjønnsmessig til 250 000 kroner med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger i tilstandsrapporten ikke stenger døren for et krav når skaden er av et annet omfang enn det som ble beskrevet. Et tak som nylig er lagt om, gir kjøperen en sterkere forventning enn et gammelt tak.

Saken viser også at medhold ikke betyr full dekning. Kostnader til ting kjøperen ble varslet om, kan trekkes fra, og nemnda kan skjønne seg til et beløp.

Kort oppsummert

• Lekkasje og råte i et skifertak som var seks år gammelt, på en enebolig fra 1938.
• Nemnda fant en vesentlig mangel, men mente saken var tvilsom.
• Kjøperne fikk delvis medhold og 250 000 kroner i prisavslag, ikke de 356 454 kronene de krevde.