Tak, el, drenering og bad i bolig fra 1980: ikke medhold (FinKN 2024-281)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980, tilbygd i 2007 og 2008, solgt ved fullmakt og «som den er» for 4,94 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 1.6.21, og kjøper overtok 2.8.21. Salgsoppgaven sa at boligen trengte et løft og at man måtte regne med oppgraderinger og vedlikehold. Tilstandsrapporten sa at huset trengte omfattende oppussing og restaurering, at mye arbeid ikke var pent og fagmessig utført, og at mye isolasjon på loftet ikke lå på plass.

Mange deler fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det gjaldt takkonstruksjon, taktekking, renner, drenering, rom under terreng, bad og rør. Takstmannen skrev at dreneringen sannsynligvis var original og manglet list i toppen, slik at det kom vann bak platen. Han nevnte fuktgjennomslag i muren, og at det kunne være fukt bak innkledde vegger. Om det elektriske anlegget skrev han at kontaktene flere steder satt løst, og anbefalte at en fagmann sjekket det.

Etter overtakelsen fant kjøper flere forhold, med disse kostnadene: taket 363 288 kroner, el-anlegget 80 770 kroner, dreneringen 136 618 kroner, badet i underetasjen 198 395 kroner og et tilbakeslag på badet i første etasje 16 005 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 795 077 kroner, og erstatning for utgifter til bistand. Kjøperen mente at selgers takstmann visste, eller burde visst, om flere av avvikene. Kjøperen pekte også på at taket var beskrevet som bra utluftet, og at selger hadde krysset feil om sopp i egenerklæringen (selgers skjema om boligen).

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet og viste til at boligen var 41 år gammel og trengte oppussing. Selskapets takstmann mente at takfeilen kunne utbedres lokalt for 25 000 kroner, uten å legge om hele taket.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Den så på tre ting.

For det første opplysningsplikten (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda fant ikke klare holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente til feil utover det som sto i salgsdokumentene, som inneholdt omfattende risikoopplysninger. Uttrykket bra utluftet var ikke konkret nok til å regnes som en feil opplysning, og skaden var uansett lekkasje fra utett tekking og ikke dårlig lufting. Selgers avkryssing i egenerklæringen forstås som svar på hva selger kjenner til, ikke som en garanti for boligens tilstand.

For det andre vesentlighet (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene tilsvarte 16 prosent av kjøpesummen, og det er over den veiledende grensen Høyesterett har satt. Men nemnda mente at de kvalitative forholdene talte mot en vesentlig mangel. Boligen var 41 år, og salget var full av advarsler.

For det tredje forholdene enkeltvis. Taket og dreneringen var nær eller over forventet levetid og hadde TG 2 med konkrete advarsler. Elkontroll ville naturlig avdekke mer når det var anbefalt kontroll og løse kontakter var påpekt. Badet i underetasjen hadde TG 2 med ufagmessig flisarbeid og fukt i dekket. Tilbakeslaget skyldtes en propp i 41 år gamle rør, og både rørene og badet hadde TG 2. Feil på den nyere dreneringen fra 2008 var ikke dokumentert.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye kostnader ikke er nok når salget forteller at boligen trenger omfattende oppussing. Hver TG 2 med en konkret merknad flytter risikoen mot kjøper, og summen av mange små advarsler kan veie tungt selv når regningen totalt overskrider den veiledende prosentgrensen.

Den viser også at kjøper bør se hvilken kostnad som faktisk er nødvendig. Her mente selskapets takstmann at bare en lokal utbedring var nødvendig på taket, mens kjøper hadde lagt om hele taket. Alderen på bygningsdelen, sammenlignet med normal levetid, teller mye.

Kort oppsummert

• Feil på tak, el-anlegg, drenering og bad i en bolig fra 1980, med krav på 795 077 kroner.
• Nemnda mente at salgsdokumentene, alderen og TG 2 gjorde kostnadene påregnelige, selv om de utgjorde 16 prosent av kjøpesummen.
• Kjøperne fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale.