Feilmontert avløpsrør under badegulv: delvis medhold (FinKN 2022-472)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et sameie, oppført i 2002 og solgt «som den er» for 1,05 millioner kroner. Kjøperen overtok i februar 2021.

Tilstandsrapporten ga avløpsrørene TG 1 (den beste tilstandsgraden, uten avvik), og det ble opplyst at plastrør normalt har en levetid på 25 til 75 år. Badegulvet fikk TG 2 (middels svekkelse). Takstmannen skrev at det ikke var fall mot sluket slik det burde, og at han ikke kunne undersøke sluket eller finne ut hvordan tettesjiktet (fuktsperren) var utført. Baderommet hadde dusjkabinett. Selger hadde ikke bodd i leiligheten og svarte nei på spørsmål om feil ved våtrom og avløp i egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen).

I mai 2021 ble kloakken tett, og det kom vann opp fra sluket. En kamerainspeksjon viste en overgang mellom to rør som var montert feil vei. Kanten i røret fanget opp papir, og det ga stopp igjen og igjen. For å utbedre feilen måtte badegulvet rives, og badet ble bygget opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 231 666 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringen, pluss utgifter til takst og forsinkelsesrenter. Kravet tilsvarte om lag 22,2 prosent av kjøpesummen. Kjøperen mente at TG 1 for rørene ga grunn til høye forventninger, at skaden skyldtes en konstruksjonsfeil og ikke slitasje, og at risikoopplysningene om badet ikke hadde noe med rørfeilen å gjøre.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det mente at bad og rør var 19 år gamle, at det var gitt risikoopplysninger om badet, og at selve rørarbeidet bare utgjorde 27 500 kroner. Resten gjaldt riving og ny oppbygging av badet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat.

Hva nemnda la vekt på

En kjøper kan bare kreve noe når boligen er i vesentlig dårligere stand enn han kunne vente (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Kravet var stort nok i kroner. Spørsmålet var om feilen var så uventet at den likevel telte.

Nemnda ga kjøperen rett, under noe tvil, og la vekt på fire ting.

For det første hadde rørene fått TG 1, og de var langt fra slutten av den oppgitte levetiden. Feilen skyldtes en ren konstruksjonsfeil, ikke alder.

For det andre var det montert dusjkabinett. Da var det ikke påregnelig at badet snart måtte pusses opp.

For det tredje var feilen alvorlig. Den hindret vanlig bruk av badet, og kjøperen hadde siden mai 2021 måttet tilkalle renovasjonsbil med trykkluftslanger fire ganger.

For det fjerde tok nemnda hensyn til at risikoopplysningene om badet ga kjøperen en viss grunn til å vente utbedringer, men de gjaldt fall og tettesjikt, ikke selve rørføringen.

Beløpet ble likevel langt lavere enn kravet. Når badet bygges helt nytt, får kjøperen en betydelig fordel. Nemnda satte derfor prisavslaget skjønnsmessig til 50 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad kan telle mye for kjøperen når feilen er skjult og skyldes utførelsen. Nemnda vurderte rørene sammen med resten av badet, men mente likevel at feilen var uventet nok.

Den viser også at det du får, kan være mindre enn det utbedringen koster. Er den gamle løsningen i praksis erstattet av en bedre og nyere, trekker nemnda ned beløpet. Sekretariatet mente for øvrig at saken burde gå motsatt vei, så vurderingen var ikke åpenbar.

Kort oppsummert

• Et feilmontert avløpsrør under badegulvet i en leilighet fra 2002 ga gjentatte tilbakeslag og krevde nytt bad.
• Nemnda mente feilen var en mangel fordi rørene hadde TG 1 og feilen var upåregnelig og alvorlig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag av et krav på 231 666 kroner, fordi badet ble bedre enn før.