Lekkasje fra bad med TG 1 i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2023-282)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1970, solgt som den er for 3 590 000 kroner. Salgsoppgaven omtalte et pent flislagt bad fra 2014 med nye fliser og varmekabler i gulvet. Selger hadde opplyst at faglærte hadde lagt ny membran (tettesjiktet under flisene) før flisleggingen. Tilstandsrapporten ga badgulvet og utstyret TG 1 (ingen eller svært små avvik). Rørene i huset, som stort sett var fra byggeåret, fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen hadde ikke kunnet kontrollere sluket under dusjkabinettet.

Kort tid etter overtakelsen begynte det å dryppe vann fra kjøkkenhimlingen under badet. Kjøperens første takstmann mente skaden kunne repareres lokalt, for cirka 88 900 kroner. Kjøperen fikk deretter befaring av et byggefirma og en rørleggermester. De fant at membranen var smurt oppå den gamle klemringen i sluket og ikke under den. Sluket var gammelt og utett. Konklusjonen var at badet måtte totalrenoveres.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 437 800 kroner, med noe fradrag for standardheving. Beløpet bygde på et pristilbud for totalrenovering av badet og reparasjon av følgeskadene. Kjøperen viste til at utbedringen kostet over 12 % av kjøpesummen, og at dette tilsa en vesentlig mangel.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at badet kunne utbedres lokalt, at tilbudet inneholdt unødvendige tiltak, og at kjøperen var varslet om risikoen: sluket var 52 år gammelt og ikke undersøkt, og rørene hadde fått TG 2. Selskapet la frem et notat fra en takstmann som mente badet egnet seg godt for lokal utbedring. Han hadde ikke vært på befaring.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde først gitt kjøperen medhold. Selskapet klaget saken inn for nemnda. Nemnda kom til samme resultat om at det var en vesentlig mangel, men satte prisavslaget lavere. Avgjørelsen var enstemmig.

Tre ting veide tyngst i mangelsspørsmålet.

For det første dokumentasjon. De sakkyndige som hadde vært på badet, mente det måtte totalrenoveres. Selskapets påstand om lokal utbedring var ikke belagt.

For det andre forventningene. Badet fikk TG 1, og det ble opplyst at fagfolk hadde gjort arbeidet i 2014. Da kunne kjøperen regne med at badet ikke trengte store tiltak på lenge. At sluket var eldre, ble ikke omtalt som en risiko for kjøperen. Skaden skyldtes dessuten en feil ved membranarbeidet i nyere tid, ikke alderen på sluket.

For det tredje at kostnadene ikke skal trekkes ned for standardheving når man vurderer om mangelen er vesentlig.

Prisavslaget ble likevel lavere enn kravet. Tilbudet fra byggefirmaet var ikke delt opp i priser for hvert arbeid, og nemnda mente at noe av det, blant annet baderomsinnredningen, ikke hørte med til å utbedre lekkasjen. Nemnda satte prisavslaget til 250 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad og opplysninger om at fagfolk har utført arbeid, skaper forventninger som veier tungt. Et eldre bygningsdel som ikke er undersøkt, gjør ikke alltid at kjøperen bærer risikoen. Det avhenger av om risikoen ble tydelig sagt fra om.

Saken viser også at et krav kan vinne frem og likevel bli redusert. Er et pristilbud generelt og uten spesifikasjon, kan nemnda trekke fra deler som ikke hører til selve utbedringen. Sakkyndige som har vært på stedet, veier tyngre enn et notat fra en som ikke har vært det.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra badet i en halv tomannsbolig fra 1970. Årsaken var feilmontert membran rundt et gammelt sluk fra 2014-arbeidet.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel, siden badet hadde TG 1 og var oppgitt renovert av fagfolk.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble satt til 250 000 kroner av kravet på 437 800 kroner.