Ventilasjon og gulvvarme etter ombygging: delvis medhold (FinKN 2023-113)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toppleilighet over to plan, sentralt på Østlandet, oppført i 2011. Den ble solgt «som den er» for 18 millioner kroner og overtatt av kjøperen 18.6.20. Salgsprospektet omtalte en moderne leilighet med høy standard, vannbåren gulvvarme og balansert ventilasjon (et anlegg som blåser frisk luft inn og trekker brukt luft ut). Boligrapporten ga alle bygningsdeler, også tekniske anlegg og VVS, TG 0 og 1 (ingen eller små avvik).

Selgeren hadde eid og bodd i leiligheten siden 2013. I sin tid hadde han gjort om planløsningen og fått fire soverom. Kjøperen hadde selv bodd i samme sameie og var kjent med at støy fra det tekniske rommet var et problem. Derfor sjekket kjøperen ventilasjonen på det soverommet som skulle bli hovedsoverom, før kjøpet.

Ved overtakelsen sa selgeren at ventilen på dette soverommet var et avtrekk og ikke tilluft. Protokollen ble signert med anmerkning om at 50 000 kroner ble holdt tilbake på grunn av ventilasjonen. Kjøperen reklamerte til selskapet 1.7.20.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 375 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner for egenandel til advokat og renter. Kjøperens takstmann fant tre forhold: manglende tilluft på soverom D (105 000 kroner å utbedre), gulvvarme som ikke var tilpasset rominndelingen på samme rom (205 000 kroner), og felles styring av gulvvarmen på soverom A og B med feil sirkulasjon (65 000 kroner).

Kjøperen mente selgeren hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7), og at megleren hadde gitt uriktige opplysninger på visning (§ 3-8). Kjøperen forklarte at megleren hadde svart ja på om gulvvarmen var tilpasset rommene, og at ventilasjonen var i orden.

HDI Global Specialty hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikringen som dekker kjøpers krav mot selger). Selskapet avviste kravet. Selgeren hadde ikke opplevd feil og kjente ikke til forholdene. Selskapets takstmann mente gulvvarmen var fagmessig lagt, og anslo bare 87 000 kroner for tilluften. Megleren bestred å ha gitt slike opplysninger. Selskapet mente også at kjøperen måtte kjenne til endringene i planløsningen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda ga også uttrykk for at saken var bevismessig krevende, siden den behandles skriftlig og ikke kan høre vitner.

Nemnda la vekt på tre ting. For det første måtte selgeren kjenne til at ombyggingen hadde påvirket ventilasjonen. Kjøperen hadde fått vite før kjøpet at etableringen av soverom C påvirket ventilasjonsløsningen, og selskapet bestred ikke det. Da måtte selgeren forstå at det samme gjaldt soverom D.

For det andre hadde selgeren bygget om rommet til soverom A i sin tid, og måtte derfor vite at det ikke var egen styring av gulvvarmen der. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) la også vekt på at forholdene måtte ha påvirket avtalen. Leiligheten hadde høy standard, og kjøperen hadde undersøkt både ventilasjon og gulvvarme grundig.

For det tredje telte det ikke avgjørende mot kjøperen at kjøperen hadde vært på visning i 2013 og sett den gamle planløsningen.

Delvis medhold kom av at ikke alt kravet førte frem. Gulvvarmen på soverom D ga ikke krav. De to takstmennene var uenige, og det var ikke dokumentert bruksmessige ulemper som selgeren måtte kjenne til. Prisavslaget ble satt til 170 000 kroner, summen av kostnadene til tilluft og styring på soverom A og B. Nemnda la kjøperens tall til grunn, fordi selskapets lavere anslag ikke tok nok hensyn til støyreduserende tiltak. Kjøperen fikk også renter og de 4 000 kronene til advokat.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ombygginger i selgerens eiertid kan gi selgeren en kunnskap som han ikke selv la merke til. Selger kan ikke bare peke på at han ikke opplevde problemer. Det kan bli en mangel hvis han måtte forstå at endringene hadde følger for tekniske anlegg som ventilasjon og varme.

Saken viser også at en høy standard og kjøperens egne undersøkelser før kjøpet kan telle med når nemnda vurderer om feilen påvirket kjøpet. Og kjøper får bare avslag for det som er dokumentert som mangel, ikke for hvert punkt i kravet.

Kort oppsummert

• Ombygging til flere soverom gjorde at ett av dem manglet tilluft, og gulvvarmen på to rom kunne ikke styres hver for seg.
• Nemnda mente selgeren måtte kjenne til at endringene påvirket anleggene.
• Kjøperen fikk delvis medhold med 170 000 kroner i prisavslag, mot de 375 000 kronene som var krevd.