Svake bæresøyler og sunket gulv, bolig fra 1984: ikke medhold (FinKN 2022-249)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig over tre plan fra 1984, solgt som den er for 5,75 millioner kroner og overtatt i juli 2020. Tilstandsrapporten ga grunn, fundamenter og etasjeskillere hovedsakelig TG 1 (best mulig tilstandsgrad). Den nevnte likevel at det kjentes mindre sig og svank på gulvet i 2. etasje, med TG 2 og merknaden «ingen konsekvens». Rapporten pekte også på at det må påregnes noe knirk i tregulv, og at det ikke var gjort nøyaktig høydemåling. Selgeren hadde bodd i huset siden 1991 og svarte nei på om han kjente til skjevheter eller ufaglært arbeid.

Noen dager etter overtakelsen merket kjøperen knirk og bevegelser i gulvet i 2. etasje. En takstmann fant at tre bæresøyler som bar store deler av taket, var for svake, og at fundamentet ikke sto på frostfrie masser. Han så også spor etter et tidligere forsøk på utbedring, der søyler var byttet og sprekker i gulvet var sparklet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 170 875 kroner, som var det utbedringen hadde kostet, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren, som hadde bodd der i nesten 30 år, måtte ha kjent til problemet og trolig hadde fått utført utbedringsforsøket. Kjøperen mente også at selgeren måtte identifiseres med takstmannens manglende kunnskap, altså at takstmannens svikt regnes som selgerens.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at selgeren benektet å kjenne til problemet og til noe utbedringsforsøk. Forsøket kunne være gjort før forrige eier. Selskapet mente også at takstmannen ikke hadde opptrådt slik at det ga ansvar.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og her var to spørsmål avgjørende.

• Selgerens kunnskap. Nemnda mente det ikke var nok holdepunkter for at selgeren selv hadde holdt tilbake opplysninger. De to tidligere eierne forklarte seg ulikt, og nemnda kan bare vurdere slikt ut fra dokumentene, uten å høre vitner.
• Takstmannens ansvar. Dette var mer tvilsomt. Selgerens takstmann hadde uttrykt seg forbeholdent og gjort en enkel undersøkelse. Kjøperens takstmann mente sprekken, på 3 mm, var synlig fra balkongen, men nemnda ville ha hørt fra den som skrev tilstandsrapporten. Sprekken var ikke spesielt stor, og rapporten nevnte selv sig og svank. Nemnda mente derfor at det ikke var sannsynliggjort grov uaktsomhet fra takstmannens side. Kravet for å legge takstmannens svikt til selgeren er strengt.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med forbehold og en merknad om at svanken ikke hadde konsekvens ikke gir garanti for at skjulte konstruksjonsfeil dekkes. Takstmannen skriver hva han har sett, og rapporten er ikke en forsikring mot at det finnes mer.

For å komme til at selgeren eller selgerens takstmann bærer ansvaret, må du kunne dokumentere at de kjente til feilen eller burde ha oppdaget den. Uttalelser fra den som utarbeidet tilstandsrapporten, kan være avgjørende, og nemnda savnet dem her.

Kort oppsummert

• Underdimensjonerte bæresøyler og et sunket gulv ble oppdaget i en enebolig fra 1984 noen dager etter overtakelsen.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selgeren kjente til feilen, eller at takstmannen hadde opptrådt grovt uaktsomt.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 170 875 kroner.