Lekkasjer og takisolasjon i bolig fra 1909: ikke medhold (FinKN 2024-99)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig i Agder fra 1909, solgt som den er for 4,15 millioner kroner. Kjøperen overtok 6.5.21 og skulle leie ut den ene delen. Salgsdokumentene beskrev boligen som i bra stand ut fra alderen, med noen oppgraderinger, og sa at mer vedlikehold måtte påregnes etter hvert. I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjonen TG 2 og taktekkingen TG 1. Badet i første etasje fikk TG 1, mens badet i andre etasje fikk TG 2 og ble beskrevet som eldre.

Kort tid etter overtakelsen kom det flere lekkasjer fra badet i andre etasje, med skader på kjøkkenet under. Da badet ble revet, fant en snekker at isolasjon og tetting mot taket ikke var fagmessig utført. Senere kom det også en lekkasje fra dusjen på badet i første etasje. Kjøperen hadde snakket med selgerens tidligere leieboer, som mente at sluket på badet i andre etasje hadde vært tett flere ganger mens selgeren eide boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 391 775 kroner og erstatning for tapte leieinntekter på 221 790 kroner, i tillegg til rente. Hun mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om lekkasjene (avhl. § 3-7), og at boligen uansett var vesentlig dårligere enn hun kunne regne med (avhl. § 3-9 andre punktum).

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring, altså forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger. Det mente at det ikke var grunnlag for ansvar. Både badene og taket var noe kjøperen måtte vente å utbedre innen kort tid i en så gammel bolig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, slik at kjøperen ikke nådde frem. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første beviset om hva selgeren visste. Leieboerens forklaring ble ikke tillagt avgjørende vekt. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke vurdere hvem som er mest troverdig, og forklaringen kunne være preget av en konflikt mellom leieboer og selger. Selgeren hadde dokumentert to tidligere hendelser. Den første skyldtes et teppe som tettet sluket, og følgeskadene var dekket av forsikring. Ved den andre ble sluket åpnet, og en rørlegger friskmeldte det. Nemnda fant ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til en feil ved badet.

For det andre taket. Kjøperen kunne ikke vite noe om isolasjonen, men takkonstruksjonen var trolig fra byggeåret og hadde TG 2. Da var det grunn til å vente utbedringer. Det var heller ingen konkrete skader, bare risiko for kondens.

For det tredje badet i første etasje. Utbedringen ble anslått til 30 000 kroner, 0,7 prosent av kjøpesummen. Det er for lite til at avviket regnes som vesentlig. Totalt utgjorde kostnadene omkring 9 prosent av kjøpesummen, men den samlede vurderingen gikk likevel mot kjøperen. Regelen skal beskytte mot utvilsomme og åpenbare misforhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uttalelse fra en tidligere leieboer eller nabo har begrenset verdi når selgeren sier noe annet. Nemnda avgjør etter dokumentene. Trenger du å bevise hva selgeren visste, hjelper det med skriftlig dokumentasjon fra den tiden.

Den viser også at alderen betyr mye. I en bolig fra 1909 må kjøperen regne med at tak og bad kan kreve arbeid. TG 2 er et varsel om det. Små enkeltposter under vesentlighetsgrensen gir ikke krav, selv om de kommer kort tid etter kjøpet.

Kort oppsummert

• En 112 år gammel tomannsbolig fikk lekkasjer fra to bad og feil ved takisolasjonen kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda fant ikke sannsynliggjort at selgeren visste om feil, og mente avvikene ikke var vesentlige for en så gammel bolig.
• Kjøperen fikk ikke medhold, verken for prisavslaget på 391 775 kroner eller for tapte leieinntekter.