Feil byggeår og kledning ved carport: delvis medhold (FinKN 2022-282)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig solgt som den er for 8 050 000 kroner og overtatt i november 2020. Salgsoppgaven sa at den var oppført i 1963 og påbygd i 2016. Tilstandsrapporten omtalte veggene på hoveddelen som trolig fra byggeåret, og ga taket på hoveddelen TG 2 til 3 (tilstandsgrad 2 til 3, middels til kraftige tegn på svekket tilstand), blant annet fordi det manglet lufting og etasjeskillet ikke var isolert. Rapporten var utarbeidet på laveste undersøkelsesnivå og bygde på visuelle observasjoner. Selger hadde eid boligen siden 2003.

Etter innflytting fant kjøper at det rant vann inn i carporten. Kjøper fikk også mistanke om at boligen var eldre enn opplyst. Naboer og gamle bilder tilsa at hoveddelen var fra slutten av 1800-tallet. En takstmann som kjøper engasjerte, mente byggemåten, blant annet uhøvlede bord i taket og kjellermurer av tegl og gråstein, tydelig viste at huset var langt eldre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 157 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøpers takstmann anslo 150 000 kroner for feil byggeår og for tynn isolasjon i plankveggene, og 7 500 kroner for å utbedre kledningen i carporten. Kledningen sto for nær betonggulvet, slik at den ikke luftet og var utsatt for fukt og råte.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), avviste kravet. Det mente at en uriktig opplysning om byggeår ikke kunne ha påvirket avtalen, siden boligen uansett var eldre og kjøper måtte regne med tiltak.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at kjøper skulle få delvis medhold, og nemnda var enig. Tre ting var avgjørende.

For det første var det ikke vist at selger eller takstmannen visste om det uriktige byggeåret. Rapporten var laget uten inngrep, og det var vanskelig å vurdere hvor synlig forholdet var for takstmannen. Nemnda krever klare holdepunkter for at noen skal ha visst.

For det andre var den uriktige opplysningen om byggeår likevel en mangel. Det var ikke omtvistet at opplysningen var feil, og boligen var over 60 år eldre enn oppgitt. Nemnda mente at en opplysning om alder er egnet til å påvirke en kjøpsavtale, fordi alderen sier noe om standard, byggemåte, levetid og fremtidig vedlikehold. Byggeskikken var også en annen enn i 1963. Selv om boligen uansett var gammel, ga forskjellen mellom 57 og 120 år en forskjell som betyr noe for en vanlig kjøper.

For det tredje var feilen med kledningen i carporten en mangel, fordi takstmannen som skrev tilstandsrapporten ikke hadde påpekt et forhold han burde ha sett. Nemnda kunne ikke se noen rimelig grunn til at han ikke hadde lagt merke til det.

Prisavslaget for byggeåret ble satt skjønnsmessig til 100 000 kroner. Nemnda merket seg at verken kjøper eller selskapet hadde protestert på sekretariatets forslag. For kledningen fikk kjøper 7 500 kroner, som var utbedringskostnaden. Til sammen ble det 107 500 kroner pluss forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil opplysning om byggeår kan gi prisavslag, også når boligen er gammel uansett. Det avgjørende er om feilen er stor nok til at en vanlig kjøper ville brydd seg om den.

Saken viser også at kjøper får medhold bare delvis når kravet bygger på et anslag. Her ble kjøpers krav på 150 000 kroner for byggeåret redusert til 100 000 kroner, fordi nemnda vurderte beløpet skjønnsmessig.

Ansvar for at selger visste, er vanskelig å vise når tilstandsrapporten er laget på laveste nivå. Men en feil som tydelig er synlig på bilder, slik som kledningen, kan regnes som en mangel.

Kort oppsummert

• Boligen var opplyst som fra 1963, men deler var fra slutten av 1800-tallet, og kledningen i carporten var feilmontert.
• Nemnda mente den uriktige opplysningen om byggeår og feilen ved kledningen var mangler, men fastsatte prisavslaget skjønnsmessig.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 107 500 kroner i prisavslag.