Feil fall til sluk på bad fra 2016: ikke medhold (FinKN 2023-116)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierseksjon i Nord-Norge fra 1964, solgt som den er (uten forbehold om tilstand) for 6 450 000 kroner med kontrakt datert 18.6.21 og overtatt 20.8.21. Salgsdokumentene omtalte et bad fra 2016 med dusjkabinett. Tilstandsrapporten ga fallforholdene på gulvet og avløpsrørene, inkludert sluket, TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at dusjkabinettet gjorde det umulig å måle fallet ved sluket, og at sluket ikke var skiftet ved oppgraderingen. Erfaringsmessig gir det økt fare for lekkasje rundt sluket. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger nei på om det var kjent feil ved våtrommet. Selger oppga at badet var nytt i 2016 ved forrige eier, og at det ikke fantes dokumentasjon.

Kjøper oppdaget 25.8.21 at gulvet hadde feil fall mot sluket. En takstmann målte med laser og fant feil fall ved døren og for lite fall til sluket, og mente badet var ufagmessig utført. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 7.9.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 407 135 kroner, basert på tilbud om å rehabilitere hele badet. I tillegg krevde kjøper erstatning på 43 979 kroner, for bistandsutgifter og leie av bolig eller hotell mens badet ble utbedret, samt forsinkelsesrente. Kjøper mente at verken selger eller takstmannen hadde vært åpne nok, og at oppgraderingen ga en forventning om et bad i god stand.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), viste til at rapporten sa at sluket ikke var skiftet og at fallet ikke kunne måles. Kjøper hadde dermed fått en risikoopplysning og overtatt risikoen for avvik.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Kjøperen nådde ikke frem. Tre forhold var viktige.

For det første selgers kunnskap (avhendingsloven § 3-7). Nemnda behandler saker skriftlig og kan vanskelig vurdere hvem som er troverdig. Det var ingen klare holdepunkter for at selger kjente til feilen. At kjøper oppdaget den kort tid etter overtakelsen, er bare ett moment. Med dusjkabinett ledes vannet rett til sluket, så feil fall er ikke nødvendigvis merkbart i vanlig bruk.

For det andre takstmannen. Han hadde opplyst at fallet ikke kunne måles, og ga TG 2. Da hadde kjøper heller ikke grunn til å vente noen opplysning om fallet. Nemnda kunne ikke se at takstmannen hadde holdt noe tilbake. Det var heller ikke lagt frem noen uttalelse fra ham selv.

For det tredje at det ikke var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Partene var uenige om kostnadene, som kjøper mente utgjorde 6,31 prosent av kjøpesummen og selskapet 2,11 prosent. Nemnda tok ikke stilling til det. Uansett var TG 2 og advarselen om sluket en risikoopplysning, og feilen var ikke et åpenbart misforhold mellom det kjøper kunne vente og det som fantes. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 og en åpen opplysning om at noe ikke kunne måles, teller mot kjøper. Selv om et bad er omtalt som fra 2016, kan en tilstandsgrad på fallforholdene og sluket gjøre at senere feil regnes som påregnelige.

Den viser også at kort tid mellom overtakelse og oppdagelse ikke er nok til å bevise at selger visste om feilen. Og for at en takstmann skal holdes ansvarlig, må feilen være noe han måtte kjenne til, ikke noe han har sagt at han ikke kunne kontrollere.

Kort oppsummert

• Feil fall mot sluket på et bad fra 2016 i en leilighet fra 1964, der fallet og sluket hadde TG 2 og ikke kunne måles.
• Nemnda fant ingen klare holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente feilen, og mente det ikke var en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk verken prisavslaget på 407 135 kroner eller erstatningen på 43 979 kroner.