Lekkasje og brennbar isolasjon i dødsbo fra 1940: ikke medhold (FinKN 2024-382)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1940 med tilbygg fra 1991, solgt som dødsbo for 4,9 millioner kroner. Kontrakten er datert 22.6.21, og kjøperen overtok 14.7.21. Sokkeletasjen var en utleieleilighet. Salgsoppgaven sa at boligen hadde noe oppgraderingsbehov. Selgeren hadde ikke bodd i boligen og fylte ikke ut egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det hun vet om boligen). Kjøperen ble oppfordret til å foreta en særlig grundig besiktigelse.

Tilstandsrapporten ga takkonstruksjon, taktekking og terrasse TG 1 (ingen eller ubetydelige avvik). Unntaket var takkonstruksjonen på den opprinnelige delen, som fikk TG 2 (noen avvik) på grunn av alder. Rapporten sa også at deler av yttertaket over leiligheten i underetasjen lå under verandagulvet og derfor ikke var besiktiget.

Etter overtakelsen fant kjøperen råteskader i tak og terrassedekke, lekkasjer fra taket i tilbygget under vinterhagen, og brennbar isolasjon i konstruksjonen. Skadene hadde utviklet seg over lang tid. Flere takstmenn ble brukt, og partene var uenige om hva som var den billigste forsvarlige utbedringen. Anslagene for utbedring varierte fra 160 000 kroner til 435 939 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 423 752 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og 153 000 kroner i erstatning for tapte leieinntekter, pluss forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente at boligen hadde en vesentlig mangel. Utbedring og tapt leie utgjorde til sammen 11,78 prosent av kjøpesummen, feilen skyldtes konstruksjonen, og TG 1 hadde gitt kjøperen en forventning om at forholdene var i orden.

Selskapet mente avviket bare utgjorde 4,6 prosent av kjøpesummen, og at det var påregnelig for en så gammel konstruksjon. Selskapet mente også at kravet var satt for høyt, og at det ikke var grunnlag for erstatning, siden skadene var skjulte og utenfor selgerens kontroll.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til delvis medhold til kjøperen. Nemnda kom til motsatt resultat etter en samlet vurdering, og fant spørsmålet tvilsomt.

Loven krever et vesentlig avvik, altså et åpenbart misforhold mellom det kjøperen kunne vente og det hun fikk. Nemnda så på tre ting.

• Boligen var eldre og solgt som dødsbo, og salgsoppgaven varslet oppgraderingsbehov.
• Den generelle TG 1 på takkonstruksjonen ga en forventning om bare svake symptomer. Men tilstandsrapporten hadde også konkrete opplysninger som pekte motsatt vei: TG 2 på den opprinnelige delen, og at taket under verandagulvet ikke var besiktiget.
• Nemnda mente avvikene lå nettopp i taket under verandagulvet. Det var «uheldig og uforklarlig» at takkonstruksjonen fikk TG 1 samlet når to viktige deler var unntatt. De konkrete opplysningene måtte likevel veie tyngre enn den generelle tilstandsgraden.

Nemnda fant derfor ikke noe åpenbart forventningsavvik, og dermed ingen mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad må leses sammen med teksten i rapporten. En TG 1 gjelder ikke for deler som ikke er sjekket, og slike forbehold kan gjøre at kjøperen ikke kan bygge på karakteren. Nemnda mente at den samlede informasjonen avgjør hva du kunne forvente.

Saken viser også at store beløp ikke alene gir krav. Selv med skader over lang tid og feil oppbygging av konstruksjonen, ble det ikke regnet som en vesentlig mangel. Det som teller, er om misforholdet var åpenbart ut fra alt som ble opplyst før kjøpet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 423 752 kroner og 153 000 kroner i tapt leie for råte, lekkasjer og brennbar isolasjon i tak og terrasse i en enebolig fra 1940.
• Nemnda mente rapportens konkrete forbehold om taket og boligens alder veide tyngre enn TG 1, slik at det ikke var noe åpenbart avvik.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.