Taklekkasje i leilighet solgt som nybygget: medhold (FinKN 2025-1067)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet med byggeår 2018 i en bygning som opprinnelig var oppført i 1852. Bygningen var bygget om til sju leiligheter i 2018 og 2019. Leiligheten ble markedsført som nybygget. Den ble solgt som den er for 3,34 millioner kroner, og kjøper overtok 15.5.20. Salget skjedde uten tilstandsrapport, siden boligen ble regnet som ny.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om hun kjente til utettheter i taket, og nei på om det var utført arbeid på taket. Selger hadde eid boligen siden 2015 uten å bo der, og salget skjedde ved fullmakt.

I oktober 2024, omtrent fire år etter overtakelsen, kom det en vannlekkasje. Vann trengte inn i tre av bygningens leiligheter. En skaderapport pekte på at vannet trolig kom gjennom et utett undertak, ved overgangen til nabobygget, der mange takstein var skadet. Kjøperens andel av utbedringskostnadene ble 138 093 kroner, ifølge kjøper over 4,1 % av kjøpesummen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 138 093 kroner. Kjøper mente at det var en vesentlig mangel. Leiligheten var solgt som ny, og skaden tydet på at feilen hadde vært der fra første dag. Kjøper viste også til en tidligere sak om en naboleilighet i samme bygning, der nemnda hadde funnet et vesentlig avvik.

Selskapet var selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Selskapet mente at lekkasjen først ble oppdaget etter fire år og at det ikke var holdepunkter for at selger visste om at undertaket var utett. Det mente også at kostnadene ikke var store nok til å være en vesentlig mangel. Bygningens alder og sammenkoblingen med nabobygget innebar en risiko for et utett tak.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet ga først selskapet medhold. Det mente at det ikke var gitt opplysninger om at taket var nytt, og at kjøper måtte forvente at taket kunne være eldre.

Nemnda kom til det motsatte, og la avgjørende vekt på at leiligheten var markedsført som nybygget. Da kunne kjøper ha høye forventninger også til taket. Ved kjøp av en bolig som ble solgt som ny fra 2018, må forbehold om alder eller risiko knyttet til taket komme tydelig frem i salgsdokumentene. Det gjorde de ikke.

Nemnda pekte også på at saken ikke stod i et annet lys enn saken om naboleiligheten i samme bygg. Det forelå derfor en mangel etter § 3-9 andre punktum, som handler om at en mangel må være vesentlig, altså et klart misforhold mellom det kjøper fikk og det kjøper kunne regne med. Selskapet hadde selv i et brev akseptert at kostnadene var rundt 4,1 % av kjøpesummen. Nemnda la kravets størrelse til grunn og tilkjente hele prisavslaget på 138 093 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at måten en bolig markedsføres på, kan avgjøre hva kjøper kan forvente. Når en leilighet selges som nybygget, må selger tydelig si fra hvis deler av bygget, som taket, er eldre eller har særlig risiko.

Saken viser også at nemnda kan komme til et annet resultat enn sekretariatet. Kjøper kan derfor ha nytte av å få saken vurdert av nemnda, og en avgjørelse i en lignende sak fra samme bygg veide tungt.

Kort oppsummert

• En leilighet markedsført som nybygget, i en bygning fra 1852, fikk taklekkasje fire år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at nybygget ga kjøper høye forventninger også til taket, og at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk medhold og hele prisavslaget på 138 093 kroner.