Feil ved el-anlegget i enebolig fra 1952: ikke medhold (FinKN 2023-343)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1952 på Østlandet. Den ble solgt som den er for 7,1 millioner kroner og overtatt 6. mars 2022. Salgsoppgaven sa at boligen var vedlikeholdt med normal standard, og at den hadde fått ny fordelingstavle i sikringsskapet og en elbillader i 2021. Tilstandsrapporten sa uttrykkelig at el-anlegget ikke var vurdert, fordi det krever spesiell kompetanse, og anbefalte at en el-fagmann gikk gjennom det.

I egenerklæringen (selgers eget skjema) opplyste selger at arbeid på el-anlegget kun var utført av faglærte, og at det var samsvarserklæring (dokumentasjon på at arbeidet er utført riktig). Selger opplyste også om ufaglært arbeid på blant annet bad i underetasjen og kjøkken i andre etasje. Dokumenter om de nye sikringene var lastet opp før signeringen.

Etter overtakelsen fikk kjøperen et elektrofirma til å gå gjennom anlegget. Rapporten pekte blant annet på kontakter uten jording, løse kontakter, feil montert utstyr, manglende jordfeilvern på et toalett og en el-tavle til hybelen som var koblet feil slik at måleren ikke viste riktig forbruk. Noen av avvikene mente firmaet kunne medføre fare for liv og helse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 20. april 2022 og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 29 000 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Kjøperen mente feilene var i deler av boligen som ifølge selger var pusset opp i hans eiertid, at det manglet samsvarserklæring, og at feilene tydet på ufaglært arbeid. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til dem.

Selskapet, HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger var ikke kjent med feilene, og alt arbeid han hadde fått gjort var utført av autorisert elektriker. Det hadde også fått gjort noe arbeid for å få jordet huset. Selger forklarte at han hadde opplyst om strømmen ute og i garasjen, og at målerne alltid hadde vist riktig forbruk.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første kan selger bare ha holdt tilbake opplysninger (§ 3-7) hvis han kjente til eller måtte kjenne til feilen. Nemnda behandler sakene skriftlig og kan vanskelig vurdere hvor troverdig en forklaring er. Den krever derfor klare bevismessige holdepunkter. Rapporten fra elektrofirmaet var knapp. Den forklarte ikke hvordan alderen på delene var fastsatt, hvor synlige feilene var, eller om arbeidet var gjort av ufaglærte.

For det andre hadde selger opplyst om arbeidene han hadde fått utført, og de var dokumentert som utført av faglærte. At samsvarserklæring manglet for resten av anlegget, er ikke i seg selv brudd på opplysningsplikten. Nemnda har tidligere sagt at det ikke kan legges til grunn at alle boligselgere kjenner kravet. Selger hadde bodd der i underkant av sju år og ikke fått kontrollert anlegget.

For det tredje kunne ikke takstmannen ha kjent til feilene, siden rapporten sa at el-anlegget ikke var vurdert. Nemnda kunne heller ikke se at det var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil ved el-anlegget ikke automatisk er selgers ansvar, selv om de er reelle. Du må kunne vise at selger kjente til feilene eller måtte ha gjort det. Har tilstandsrapporten sagt at anlegget ikke er vurdert, og selger har opplyst om dokumentert arbeid, er det vanskelig.

En kort rapport uten bilder og nærmere begrunnelse kan også bli tillagt liten vekt. Det kan lønne seg å dokumentere hvor synlig hver feil var og hvor gammel den er.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk en avviksliste for el-anlegget i en enebolig fra 1952, med blant annet ujordede kontakter og feilkoblet el-tavle.
• Nemnda mente det ikke var klare holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente til feilene.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 29 000 kroner.