Brennbare plater mot thermomur i hytte fra 2014: ikke medhold (FinKN 2022-480)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 2014. Den ble solgt «som den er» for 5,9 millioner kroner og overtatt 26.9.20. Tilstandsrapporten (takstmannens vurdering av boligens stand) beskrev at veggene i underetasjen mot terreng var av betong og for det meste påforet med trebindingsverk på innsiden. Den sa at kontrollmulighetene var begrenset, fordi veggene var fylt igjen utenfor og kledd innvendig. Rapporten advarte også om at slike trekonstruksjoner er en risikokonstruksjon når det gjelder skjult fukt og råte.

I mars 2021 var en annen takstmann i boligen på grunn av et annet forhold. Han så gjennom en luke til avløpsstammen på badet at grunnmuren besto av thermomur, altså isoporkasser fylt med armert betong. Utenpå lå det trefiberplater og mdf-plater som ikke var dekket av noe ubrennbart lag. Isopor brenner lett, og det er i strid med byggeskikk og anbefalinger å la slike plater ligge direkte mot den. Forholdet gjaldt teknisk rom og bod.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 112 500 kroner for utbedring og sakkyndig hjelp, og forsinkelsesrente. Utbedringene ble anslått til 50 000 kroner for teknisk rom og 40 000 kroner for boden, begge uten merverdiavgift. Kjøperen mente at selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger fordi han ikke nevnte brannfaren, og at feilen var lett synlig.

Selskapet, HDI Global Specialty, hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Luken til rørene måtte åpnes for å se thermomuren, og røropplegget lå utenfor takstmannens oppdrag. Selger hadde dessuten sagt at hennes avdøde mann hadde tatt seg av det praktiske ved byggingen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet rett, og nemnda sluttet seg til det. Saken gjaldt om det var en mangel etter § 3-7, altså at selger eller takstmannen ga for lite opplysninger. For at takstmannens forhold skulle telle, måtte han ha vært grovt uaktsom (svært uaktsom). Nemnda la vekt på tre ting.

For det første at veggene var malt, og at det var uklart hvordan rommene var innredd da takstmannen var der. Det er opplyst at det sto mye lagret i rommene.

For det andre at tilstandsrapporten bygde på det laveste undersøkelsesnivået, en visuell gjennomgang, og at røropplegget uttrykkelig ikke var vurdert. Da var det ikke grovt uaktsomt å la være å åpne luken på badet.

For det tredje selgers kunnskap. Nemnda kunne ikke se at det var sannsynliggjort at selger kjente til eller måtte kjenne til forholdet.

Nemnda pekte på at saken var krevende, fordi den bare kan bygge på dokumentene og ikke kan se hvordan rommene så ut. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takstmann ikke svarer for alt som kan finnes bak en luke eller under maling. Hva rapporten sier at den har undersøkt, og hvilket nivå den bygger på, avgjør hva du kan vente å bli opplyst om.

Den viser også at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at noen kjente til forholdet eller burde ha sett det. Når det er uklart hvor synlig feilen var, ender tvilen hos kjøperen. Ny bolig fra 2014 gjør ikke dette annerledes.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant brennbare plater mot thermomur i en hytte fra 2014 og krevde 112 500 kroner.
• Nemnda mente takstmannen ikke var grovt uaktsom, og at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til forholdet.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk rett.