Mange feil i eldre enebolig solgt fra dødsbo: ikke medhold (FinKN 2022-32)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1973, solgt som den er for 4,75 millioner kroner. Kjøperen overtok i september 2020. Salget skjedde fra et dødsbo, og selgers egenerklæring (selgerens egen beskrivelse av boligen) var nesten ikke utfylt. På spørsmålet om kjennskap til eiendommen var det svart nei.

Salgsoppgaven fortalte at boligen hadde originale overflater og behov for både oppussing og oppgradering. Tilstandsrapporten var svært tydelig. Den sa at boligen bar preg av manglende vedlikehold utvendig, og at nye eiere måtte regne med en generell oppgradering og flere reparasjoner. Rapporten nevnte blant annet aktive lekkasjer fra yttertaket, fukt i parkett i underetasjen, tette dreneringsrør, riss i grunnmuren og råteskader i kledningen. Flere bygningsdeler fikk TG 2 (tegn på slitasje eller feil, og mulig behov for tiltak), blant annet grunn og fundamenter, drenering, yttervegger, vinduer, takkonstruksjon og taktekking. Taktekkingen hadde stedvis TG 3, det vil si mer alvorlige avvik. Flere himlinger var vannskadde.

Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøperen (varslet om mangler). Kjøperen pekte på fukt i vegg og gulv i hovedsoverommet, gammel skade i bjelkelaget over kjøkkenet, fukt i flere boder og rom, problemer med maur og mite, og vanninntrenging over et vindu i kjelleren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen laget selv en rapport med et krav på 341 750 kroner. Senere ble kravet oppjustert til 466 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen la også frem et prisoverslag fra et byggefirma på 676 250 kroner.

Kjøperen mente at forholdene var ekstraordinære, skjulte skader som ikke kunne forventes, og at boligen dermed var i vesentlig dårligere stand enn forventet (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring mot krav fra kjøper), avviste kravet. Det viste til boligens alder og til opplysningene som ble gitt ved salget. Selskapets takstmann pekte på at alle innvendige overflater hadde TG 2, og at utbedring var påregnelig.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selskapet burde få medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til samme resultat og la vekt på tre ting.

For det første var det gitt svært mange risikoopplysninger om fukt. Det gjaldt yttertaket, gulv i underetasjen, yttervegger, tette dreneringsrør og synlige fuktskader i himlingene. Kjøperen var altså advart om at boligen hadde fuktproblemer.

For det andre pekte nemnda på boligens alder og at den ble solgt fra et dødsbo. Salgsdokumentene sa at eiendommen trengte et vedlikeholdsløft.

For det tredje mangler det en helhetlig rapport. Kjøperen hadde lagt frem to nye uttalelser fra fagfolk, men det fantes fortsatt ingen samlet skaderapport som forklarte årsaker og sammenhenger. Nemnda fant at det riktignok var et avvik mellom det kjøperen kunne forvente og den faktiske tilstanden. Konstruksjonsfeil ligger i kjernen av § 3-9 andre punktum. Men avviket kunne ikke på det nåværende tidspunkt kalles åpenbart eller utvilsomt.

Nemnda utelukket ikke at saken kunne sett annerledes ut med bedre dokumentasjon.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lang liste med skader ikke er nok i seg selv. Har salgsdokumentene advart om tilsvarende problemer, regnes mye av det som noe kjøperen måtte regne med.

Den viser også at dokumentasjonen har stor betydning. Når kravet bygger på mange ulike forhold, hjelper det å ha en samlet fagkyndig rapport som forklarer årsak, omfang og kostnad for hvert av dem. Uten den blir det vanskelig å vise et utvilsomt misforhold.

Til slutt viser saken at salg fra dødsbo og en eldre bolig med tydelig oppgraderingsbehov gir kjøperen en svakere stilling enn ved salg av en nyere bolig fra en selger som har bodd der.

Kort oppsummert

• Fukt, konstruksjonsfeil, maur og mite i en enebolig fra 1973, solgt fra et dødsbo. Kjøperen krevde 466 750 kroner.
• Salgsdokumentene advarte om fukt og stort behov for vedlikehold, og det fantes ingen samlet skaderapport.
• Kjøperen fikk ikke medhold, men nemnda utelukket ikke at saken kunne stått annerledes med bedre dokumentasjon.