Drenering og støttemur i enebolig fra 1984: ikke medhold (FinKN 2024-991)

Hva saken gjaldt

Boligen var en kjedet enebolig fra 1984, solgt «som den er» for 5,8 millioner kroner med kjøpekontrakt datert 18.10.17 og overtatt 10.1.18. Salgsoppgaven omtalte boligen som velholdt og fremhevet en flott garasje fra 2005 og opparbeidede uteområder med en trapp opp til hagen og en forstøtningsmur som ga et stilrent og eksklusivt uttrykk.

Selger hadde likevel opplyst om et par forhold. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) sto det at det kunne være antydning til fukt på nordveggen i garasjen ved snøsmelting, og at det hadde vært lekkasje i garasjetaket, som var tettet i 2016. Tilstandsrapporten ga garasjen og veggene mot grunn TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det stod at innvendige utforede vegger under terreng er en risikokonstruksjon, og at utvendig drenering og utforing må være riktig utført for å unngå fuktproblemer. Drenering og terrengforhold var ikke særskilt vurdert.

Kjøper meldte fra 5.11.21 om fukt i et soveromsgulv i underetasjen, om lekkasje i garasjetaket og om at støttemuren med trappen kunne rase ut.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning på til sammen 824 696 kroner. Beløpet dekket ny drenering, nytt bjelkelag på soverommet, utbedring av garasjeparapeten, ny støttemur og trapp, og riving og tilbakeføring av uteområdene. Kjøper mente at selgers takstmann ikke hadde fulgt instruksen for tilstandsrapporter, fordi drenering og terreng ikke var vurdert, og at feilene ville blitt oppdaget ellers. Kjøper mente også at det var en vesentlig mangel.

Protector Forsikring ASA, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente at det var reklamert for sent på garasjen, støttemuren og trappen, nesten fire år etter overtakelsen, og at det uansett ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Den tok ikke stilling til reklamasjonsinnsigelsen.

For det første takstmannens ansvar (§ 3-7). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente takstmannen trolig brøt instruksen ved ikke å vurdere dreneringen og terrenget. Men mange år hadde gått mellom tilstandsrapporten og reklamasjonsrapporten, og det var vanskelig å se hva takstmannen ville ha funnet den gangen. Dreneringsplasten kunne ha løsnet senere, og støttemuren kunne ha blitt verre med tiden. Kjøper må sannsynliggjøre kravet, og tvil om hva som var synlig går ut over kjøper.

For det andre vesentlighet (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene tilsvarte cirka 14 prosent av kjøpesummen, og nemnda mente at det økonomiske vilkåret var oppfylt. Men regelen beskytter bare mot mer åpenbare misforhold. Dreneringen var 33 år gammel og ikke tilstandsvurdert, garasjen hadde opplyst fukt og lekkasje, og de fleste bygningsdelene hadde TG 2. Da hadde kjøper grunn til å regne med usikkerhet.

For det tredje at nemnda erkjente at støttemuren og trappen ikke var påregnelige ut fra salgsopplysningene, og at takstmannens brudd på instruksen talte for kjøper. Nemnda kalte likevel saken et grensetilfelle og mente at helhetsbildet ikke gav en vesentlig mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om fukt og lekkasje flytter risikoen over på kjøper, ofte også for omfanget. En drenering som er like gammel som huset, og som ikke er vurdert, gjør at kostbare drensarbeider blir påregnelige.

Saken viser også at høye kostnader ikke er nok, og at et enkeltforhold som virket skjult og pent presentert, som støttemuren, kan tape i helhetsvurderingen når resten av boligen hadde opplyste svakheter. Tiden som går mellom kjøpet og en rapport om feilen, gjør det vanskeligere å vise hva som var synlig ved salget.

Kort oppsummert

• Sviktende drenering, garasjelekkasje og en støttemur med trapp som falt fra hverandre, krevd med 824 696 kroner.
• Nemnda kalte saken et grensetilfelle og mente det ikke var en vesentlig mangel, særlig på grunn av risikoopplysningene og dreneringens alder.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale.