Bad med for lite fall, leilighet fra 1983: delvis medhold (FinKN 2024-1089)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1983 på Vestlandet, solgt som den er for 2,65 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at badet var pusset opp i 2017. I tilstandsrapporten fikk badets overflater, sanitær og fuktmåling TG 1 (ingen avvik). Membran, tettesjikt og sluk fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Rapporten viste også at det ikke var registrert lekkasjer.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) oppga selger at tettesjikt, membran og sluk var oppgradert eller fornyet av et firma i 2017.

Nesten to år etter overtakelsen fikk kjøperen mistanke om feil. Fagfolk fant skader på våtromsplatene fordi bunnlist manglet. De fant også at fallet mot sluket var for dårlig, og at sluket ikke var byttet ved oppussingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 298 254 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde kjøperen 35 262 kroner for midlertidig bolig og advokatutgifter på 46 875 kroner, pluss forsinkelsesrente.

Kjøperen mente at opplysningene om badet var mangelfulle og uriktige, og at tilstandsgradene i rapporten var feil.

Boligselgerforsikringen avslo kravet. Selskapet pekte på at boligen var solgt som den er, at det hadde gått nesten to år før feilene ble oppdaget, og at arbeidet var gjort før selgers eiertid. Selskapet mente også at det bare var opplyst at badet var pusset opp, ikke renovert, og at membran og sluk hadde fått TG 2. Hvis kjøperen fikk prisavslag, mente selskapet at det måtte gjøres fradrag fordi kjøperen får et nytt bad.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var enig, og la vekt på fire ting.

For det første kunne ikke nemnda se at selger selv kjente til feilene. Ansvaret lå et annet sted.

For det andre mente nemnda at takstmannen skulle ha oppdaget de mangelfulle fallforholdene. Gulvet var nærmest flatt, og rapporten sa at fall til sluk skulle vurderes. Takstmannen ga likevel TG 1 uten merknader. Manglende bunnlist var også godt synlig for en fagkyndig. Nemnda så det som grovt uaktsomt å ikke ta dette med.

For det tredje var opplysningen om at sluket var oppgradert i 2017 uriktig. TG 2 på grunn av alder rettet ikke opp inntrykket av at membran og sluk var fornyet.

For det fjerde var det selger som måtte bevise at opplysningene ikke hadde påvirket avtalen. Det klarte selger ikke. Nemnda la til grunn at riktige opplysninger ville ha virket inn.

Nemnda tok utgangspunkt i det rimeligste pristilbudet på 271 070 kroner. Selskapet fikk delvis gehør for at kjøperen får et bedre bad, så prisavslaget ble satt til 220 000 kroner. Kjøperen fikk i tillegg dekket utgiftene til midlertidig bolig og advokat, og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med TG 1 uten merknader gir kjøperen en berettiget forventning om at posten er i orden. Når en fagperson ikke har sjekket punkter rapporten selv sier den vurderer, kan det gi krav mot selgeren og forsikringen hans.

Den viser også at utbedring som gir et bedre bad enn før, kan føre til fradrag i prisavslaget. Du kan derfor få mindre enn det utbedringen koster. Utgifter til midlertidig bolig kan dekkes hvis de er en følge av mangelen.

Kort oppsummert

• Badet hadde for dårlig fall mot sluk, feilmonterte plater og et sluk som ikke var byttet, selv om det var opplyst at det var oppgradert i 2017.
• Nemnda mente takstmannen burde oppdaget feilene, og at salgsopplysningene om sluket var uriktige.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 220 000 kroner i prisavslag, i tillegg til erstatning for midlertidig bolig og advokatutgifter.