Lekkasje fra vaskerom i tomannsbolig fra 1971: ikke medhold (FinKN 2023-147)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvdel av en tomannsbolig i Trøndelag fra 1971, solgt «som den er» for 4,5 millioner kroner og overtatt av kjøperen 10.9.21. Salgsoppgaven opplyste at vaskerommet var malt i 2021. Våtromsrapporten fra befaring 12.5.21 sa at vaskerommet var oppgradert omtrent i 2002, og ga det TG 2 (middels kraftige tegn på slitasje eller svekkelse). Rapporten viste at gulvbelegget stedvis var løst og manglet vedheft, at sluket var fra byggeåret, og at en oppgradering innen rimelig tid var påregnelig. Fuktmåling ga ingen vesentlige fuktavvik. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om feil, arbeid og lekkasjer ved våtrom og avløp.

Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 8.11.21, etter at det rant vann fra himlingen i boden i kjelleren under. Skaderapporten pekte på en drypplekkasje fra kranen til vaskemaskinen, fukt under belegget og dårlig tetting i skjøter og rundt rørgjennomføringer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde dekket utbedringskostnadene på 31 250 kroner. Kjøperen mente lekkasjen hadde pågått lenge, også mens selgeren bodde der, og at selgeren måtte ha oppdaget at kranen dryppet. Kjøperen mente også at selgerens takstmann burde ha funnet fukten.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Selgeren kjente ikke til lekkasjen, takstmannen hadde gjort jobben i tråd med oppdraget, og vaskerommet var gitt TG 2. Boligen var heller ikke i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Nemnda pekte på tre forhold.

For det første selgerens kunnskap (§ 3-7). At lekkasjen kanskje også pågikk mens selgeren eide boligen, er ikke nok til å vise at selgeren kjente til den. Nemnda behandler saker skriftlig, og det fantes ingen klare holdepunkter for at selgeren visste om lekkasjen.

For det andre takstmannens ansvar. Selgeren regnes som én med takstmannen, så det holder at takstmannen kjente til eller måtte kjenne til feilen. Det fantes ikke holdepunkter for at takstmannen kjente til den. For å si at han måtte ha kjent til den, kreves grov uaktsomhet. Oppdraget var stikkprøver med fuktindikator og visuell kontroll, uten inngrep og uten å flytte utstyr som vaskemaskinen. En slik tilstandsrapport kan ikke sammenlignes med en skaderapport. Det var mulig at målingene ikke slo ut i mai, og skaderapportene kom først i november.

For det tredje vesentlighet (§ 3-9 andre punktum). Utbedringskostnadene var lave, og det var gitt risikoopplysninger om vaskerommets tilstand. Boligen var derfor ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at en skade fantes før du overtok. Du må også kunne vise at selgeren kjente til den, eller at takstmannen gjorde en grov feil. Selgerens avvisning av kjennskap er vanskelig å motbevise når saken behandles skriftlig.

Saken viser også at en tilstandsrapport med TG 2 og en opplyst oppgraderingsbehov gjør at kjøperen må regne med utgifter. Ved lave beløp er det vanskelig å vise at boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra vaskemaskinkran på vaskerom i en tomannsbolig fra 1971, med et krav på 31 250 kroner.
• Nemnda fant ikke bevis for at selgeren eller takstmannen kjente til lekkasjen, og kostnadene var lave.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.