Råteskader i dødsbo-enebolig fra 1965: ikke medhold (FinKN 2022-321)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965, solgt «som den er» for 3 millioner kroner. Den ble solgt fra et dødsbo, og salgsoppgaven sa uttrykkelig at selger ikke hadde bodd der og derfor ikke kjente boligen godt. Kjøper ble oppfordret til å gjøre en særlig grundig besiktigelse.

Tilstandsrapporten kalte boligen et renoveringsobjekt med svært lav standard, som var dårlig vedlikeholdt over mange år. Taket fikk TG 2 (tilstandsgrad 2, middels sterke tegn på svekket tilstand). Samtidig sto det at undertak og tekking var oppgradert for omtrent ti år siden. Vegger og fasader fikk TG 2 og TG 3, og innvendige overflater fikk TG 3 (kraftige tegn på svekket tilstand). Garasjen hadde råte i hele takkonstruksjonen.

Kjøper kjøpte for å pusse opp og selge videre. Etter overtakelsen i januar 2021 begynte rivearbeidene, og det ble avdekket store fukt- og råteskader i tak, vegger og gulv. Årsaken var lekkasjer over lang tid, kondens (fukt fra inneluften som slår seg ned i kalde flater) og hull i dampsperren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 1 013 650 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg kom 42 225 kroner til fagkyndig hjelp og 130 000 kroner til juridisk bistand. Kjøper mente at opplysningen om at taket var oppgradert var uriktig eller mangelfull, at selgers onkel, som hadde vært med på arbeidene på taket og på visningen, måtte regnes som selger, og at boligen var langt dårligere enn han kunne forvente. Utbedringen utgjorde 35 til 40 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), mente det ikke var noen mangel. Det viste til at boligen var solgt fra et dødsbo, at mange negative forhold var opplyst, og at det ikke var bevis for at selger kjente til skadene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Tre ting var viktige.

For det første bevisene om tilbakeholdte opplysninger. Nemnda mente at selgers onkel hadde hatt en ikke helt ubetydelig rolle ved takarbeidene, og stilte spørsmål ved om reglene om hvem som regnes som selger burde strekkes lenger. Den tok likevel ikke stilling til det. Onkelen og takstmannen hadde ikke uttalt seg, og selgers forklaring var kort. Når påstand står mot påstand, må kjøper bære tvilen, og nemnda behandler saker skriftlig og er lite egnet til å vurdere troverdighet.

For det andre risikoopplysningene. Boligen ble omtalt som et renoveringsobjekt med svært lav standard. Taket hadde TG 2 selv om tekkingen bare var ti år gammel, og det burde vekke bekymring. Garasjen viste råte. Kjøper måtte derfor regne med at skjulte skader kunne dukke opp.

For det tredje at boligen var solgt fra et dødsbo. Da har kjøper godtatt en større risiko for feil som ikke er opplyst.

Nemnda delte seg. Flertallet mente det ikke var noe åpenbart avvik mellom det kjøper kunne vente og skadene som ble funnet. Mindretallet mente at skadene var så omfattende at boligen hadde en mangel etter § 3-9 andre punktum (at avviket må være vesentlig). Det la vekt på at opplysningen om oppgradert tak ga grunn til å tro at konstruksjonen under var kontrollert, og at skadene skyldtes grove feil ved omleggingen. Saken ble avgjort under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en omfattende skade ikke er nok til å vinne frem. Kjøper fikk ikke medhold, selv om skadene var store og delvis skjulte. Når en bolig selges som renoveringsobjekt fra et dødsbo, med mange negative opplysninger og lave tilstandsgrader, blir det vanskelig å vise at skadene var uventede.

En opplysning om at noe er oppgradert kan skape forventninger. Den veier likevel lite når resten av rapporten peker på svak tilstand og risiko for skjulte skader. Sies det ikke hva oppgraderingen bestod i, blir den enda svakere.

Saken viser også at påstander om hva selger eller andre rundt selger visste, må underbygges med dokumenter eller uttalelser fra dem det gjelder.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1965, solgt fra et dødsbo som renoveringsobjekt, hadde store fukt- og råteskader i tak og vegger.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet om prisavslag. Nemnda mente skadene lå innenfor det kjøper måtte regne med.
• Avgjørelsen var uenig: mindretallet mente skadene var en vesentlig mangel.