Råte og lekkasjer i oppussingsbolig fra 1900: ikke medhold (FinKN 2025-960)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig i to etasjer, oppført i 1900 eller 1910. Den ble solgt «som den er» for 4,5 millioner kroner ved kontrakt 3.3.21, og kjøperen overtok 3.5.21. Salgsoppgaven sa rett ut at boligen hadde behov for vesentlig oppgradering og renovering, både utvendig og innvendig.

Tilstandsrapporten gikk i samme retning. Flere bygningsdeler fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Det gjaldt blant annet rom under terreng, yttervegger, vinduer, yttertak og grunnmur. Rapporten nevnte fuktmerker i grunnmur og gulv, skjeve gulv som trolig skyldtes setninger i grunnen, og til dels mye råteskader. Tettesjiktet i baderommet ble ikke undersøkt, siden hulltaking ikke var praktisk mulig.

Selgeren hadde i egenerklæringen (skjema om det hun vet om boligen) svart ja på flere spørsmål: vann i krypkjelleren ved mye nedbør, setningsskader, sølvkre og rotter i sidebygning. Selgeren skrev også at badene fra år 2000 hadde gått ut på dato og burde renoveres på nytt. Boligen ble beskrevet som godkjent tomannsbolig.

Kjøperen reklamerte (meldte fra om feil) 8.9.21 om lekkasje fra bad og tak og om at boligen ikke var godkjent som tomannsbolig. Senere, 6.7.23, kom nye krav om lekkasje fra balkong, fundament og råte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde til sammen 1 905 439 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning. Kjøpernes takstrapporter anslo utbedring av råte, lekkasjer og bad til 827 500 kroner, og alle forholdene inkludert fundament til 1 088 750 kroner. Å oppgradere de påståtte ulovlige boenhetene ble anslått til 437 500 kroner.

Kjøperen mente selgeren måtte ha kjent til forholdene og ikke hadde fortalt om utført arbeid. Kjøperen mente også at opplysningen om tomannsbolig var uriktig, og at boligen samlet var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det var gitt en rekke risikoopplysninger (advarsler om boligens tilstand), slik at kjøperen måtte ha lave forventninger. Selskapet mente også at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at boligen ikke var en godkjent tomannsbolig, eller at selgeren bevisst hadde holdt igjen opplysninger. Delvis mente selskapet at det var klaget for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og sluttet seg i det vesentlige til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering.

Det første var risikoopplysningene. For at noe skal være en mangel på grunn av feil eller manglende opplysninger (§ 3-7 og § 3-8), må opplysningene ha påvirket kjøperens beslutning. Her var boligen gammel, omtalt som oppussingsobjekt og full av TG 3. Feilene som kom frem, var da noe kjøperen måtte regne med.

Det andre var spørsmålet om selgeren hadde holdt tilbake noe hun visste (§ 3-9). Nemnda fant heller ikke grunnlag for det. Selgeren hadde selv oppgitt fukt, setningsskader og badene som utdaterte.

Det tredje var reklamasjonen. Nemnda mente saken var uoversiktlig opplyst og at kjøperen kanskje delvis hadde klaget for sent. Den tok likevel ikke stilling til dette, siden utfallet uansett ble det samme.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er tydelig markedsført med oppussingsbehov og dårlige tilstandsgrader, gir kjøperen lite å gå på. Feil som ligger innenfor det rapporten og salgsoppgaven har advart om, regnes som påregnelige. Da er det vanskelig å få prisavslag, selv når skadene er store og kostbare.

Saken viser også at det kreves noe konkret for å vise at selgeren visste mer enn hun sa. Uten det er det vanskelig å få gjennom en påstand om skjult kunnskap.

Kort oppsummert

• Råte, lekkasjer og tvil om godkjenning som tomannsbolig i en bolig fra 1900 eller 1910. Kravet var 1 905 439 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen, fordi risikoopplysningene var omfattende.
• Nemnda fant ikke at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger, og tok ikke stilling til om kjøperen hadde klaget for sent.