Stokkmaur, drenering og bad i enebolig fra 1924: ikke medhold (FinKN 2025-985)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1924, med et tilbygg fra 70-tallet. Den ble solgt for 9,5 millioner kroner i april 2021 og overtatt i juli samme år. Salgsprospektet kalte den velholdt, men varslet at det måtte påregnes modernisering av enkelte rom og bygningsdeler. Saken gjelder gammel avhendingslov, slik den var før lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng og krypkjeller TG 3 (store eller alvorlige avvik), med fuktsymptomer, høy fuktprosent og fritt vann. Drenering og terreng fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Badet fra 2009 fikk for det meste TG 0 og 1. Selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han kjenner til) om noe fukt i kjelleren, om drenering fra 2008 og om tidligere maur ute under panelet. Hun oppga at badet var renovert av faglært.

I juni 2022 fant kjøperen stokkmaur, og de viste seg å holde til i krypkjelleren og under badet. Senere kom det frem svakheter ved dreneringen, råte i bjelkelaget, for svak bæring i taket over stuen og feil ved badet. Firmaet som selger oppga å ha renovert badet, skal ha sagt at det bare leverte materialer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 2 021 905 kroner for utbedringene, pluss erstatning for utgifter til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Selgers boligselgerforsikring mente kjøperen hadde reklamert for sent over badet, og at boligens alder og risikoopplysningene ved salget talte mot mangel.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at stokkmaur og badet var mangler. Det tilkjente kjøperen 200 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning. Selskapet godtok dette. Kjøperen gikk videre til nemnda og holdt kravene sine oppe.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. Konklusjonen lyder at selskapet gis medhold, så kjøperen nådde ikke frem med hovedkravet. Beløpet på 204 000 kroner med renter var likevel ikke omstridt. Tre forhold veide tyngst.

For det første drenering. Selger kunne ikke si hvem som hadde gjort jobben i 2008, og det var funnet ufagmessige løsninger. Men kjøperen hadde fått tydelige risikoopplysninger om fukt, fritt vann, TG 2 og TG 3. Nemnda mente at kjøperens forventninger måtte være begrenset, slik at eventuell mangelfull informasjon ikke kunne ha påvirket avtalen. Det var ingen mangel etter § 3-7 eller § 3-8.

For det andre bæringen. Den var mest sannsynlig fjernet før selgers eiertid, og selger hadde revet det som virket som en midlertidig lettvegg. Nemnda fant ikke at selger kjente til eller burde kjenne til feilen.

For det tredje den generelle vesentlighetsregelen i § 3-9 andre punkt. Den gjelder bare klare avvik fra det kjøperen kunne vente. Boligen var fra 1924, og det var gitt flere risikoopplysninger. Maurene hadde nær sammenheng med fukten, som var opplyst. Badefeilene hadde ikke gitt lekkasje eller større følgeskader, og bæringen ga forholdsvis lave utbedringskostnader.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig med mange varsler om fukt og alvorlige tilstandsgrader gir kjøperen liten sjanse til å få medhold i følgeskader. Der selger har gitt uriktige opplysninger, som at arbeidet var gjort av fagfolk, kan det likevel gi et krav, men bare for de forholdene som ikke var dekket av risikoopplysninger. Saken viser også at selskapets aksept av en del av kravet står fast også når nemnda ellers gir selskapet medhold.

Kort oppsummert

• Stokkmaur, råte, drenering, bæring og bad i en enebolig fra 1924 solgt for 9,5 millioner kroner.
• Selskapet godtok mangler ved maur og bad, og kjøperen fikk 204 000 kroner. Resten av kravet på over to millioner kroner førte ikke frem.
• Nemndas konklusjon var at selskapet ble gitt medhold.