Tak, vindtetting og terrasse i bolig fra 2004: delvis medhold (FinKN 2024-305)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2004, altså 17 år gammel ved salget. Den ble solgt «som den er» for 4,1 millioner kroner og markedsført som en trivelig enebolig med god standard. Nesten alle bygningsdeler fikk TG 1 (ingen avvik av betydning) i tilstandsrapporten.

Under det første kraftige regnskyllet etter innflytting oppstod det en omfattende lekkasje gjennom taket. Senere viste en tetthetskontroll at boligen hadde vesentlige luftlekkasjer og mangelfull vindtetting. Styringsenheten til den vannbårne varmen var ødelagt, og to år senere ble kjøperen gjort oppmerksom på at skråningen ved en terrasse sto i fare for å rase ut mot nabotomten. Da taket ble åpnet, viste det seg at hele undertaket måtte skiftes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 828 693 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til takstutgifter, erstatning for utgifter til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, og at boligen uansett hadde en vesentlig mangel (en mangel som er så stor at loven gir kjøper krav).

Forsikringsselskapet svarte at selger ikke kjente til feilene, at tak og terrasse var omtalt i tilstandsrapporten, og at kjøperen hadde klaget for sent på vindtettingen. Selskapet mente også at det bare var behov for en lokal reparasjon av taket.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok stilling til flere spørsmål.

Reklamasjonen om vindtetting kom i tide. Fristen begynte først å løpe da kjøperen fikk rapporten etter tetthetskontrollen.

Nemnda fant ikke nok bevis for at selger kjente til feilene, eller for at det var gitt uriktige opplysninger. Derfor var det ikke grunnlag for ansvar på det punktet.

Etter en samlet vurdering mente likevel nemnda at boligen hadde en vesentlig mangel. Nemnda la til grunn vurderingene fra kjøperens fagfolk, som hadde sett taket åpnet. Kostnadene til utbedring var i størrelsesorden 20 prosent av kjøpesummen. For en bolig på bare 17 år, med TG 1 på tak og konstruksjon, var det ikke påregnelig med utskifting av taket, med kostnader til vindtetting og med grunnarbeid ved terrassen.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 550 000 kroner, etter fradrag for lengre levetid, standardheving og risikoopplysninger. I tillegg kom 100 000 kroner i forsinkelsesrente per medio mars 2024, slik at kjøperen til sammen fikk tilkjent 650 000 kroner.

Erstatning for utgifter til juridisk bistand ble ikke tilkjent. Her var nemnda delt: flertallet mente at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at selger hadde ansvar for hvordan huset var oppført. Mindretallet mente at kjøperen skulle fått dekket utgiftene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en forholdsvis ny bolig kan ha en vesentlig mangel, selv om ingen enkelt feil alene ville holdt. Nemnda vurderer helheten: alder, opplysningene ved salget og hvor store kostnadene er.

Den viser også at kjøperen ikke får hele kravet. Nemnda trakk fra for det som var opplyst, og for at nye deler holder lenger enn gamle. Kravet om erstatning for utgifter til bistand krever at du kan påvise et tydelig ansvarsgrunnlag.

Kort oppsummert

• Utett tak, dårlig vindtetting og feil ved terrasse i en bolig fra 2004 utgjorde til sammen en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 550 000 kroner i prisavslag og 100 000 kroner i forsinkelsesrente.
• Kravet om erstatning for utgifter til bistand førte ikke frem. Avgjørelsen var avgitt under dissens.