Skjeve gulv i enebolig fra 2000: ikke medhold (FinKN 2022-172)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2000, solgt som den er for 4 650 000 kroner. Kontrakten var datert 8. mai 2018, og kjøperen overtok 2. juli 2018. Tilstandsrapporten ga innvendige gulv TG 1 (svake tegn på svekkelse) og sa at gulvene hadde normal bruksslitasje. Rapporten var basert på undersøkelsesnivå 1, det laveste nivået, med bare visuell befaring uten fysiske inngrep. Rapporten inneholdt ingen beskrivelse av etasjeskillet.

I egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om sprekker eller skjeve gulv, men nevnte bare en sprekk i muren mellom hus og garasje.

I februar 2020 vurderte kjøperen å slipe eller bytte stuegulvet og fant da at gulvet var skjevt. Ti dager senere reklamerte han til selskapet. Et takstfirma målte avvik på omkring 15 millimeter på store deler av gulvet, og mente årsaken mest sannsynlig var unøyaktig montering av etasjeskillet og manglende avretting av undergulvet da huset ble bygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 283 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et pristilbud, og forsinkelsesrente. Han mente at selgerens takstmann måtte ha kjent til skjevhetene, og at utbedringen, ca. 6,1 prosent av kjøpesummen, var en vesentlig mangel. Han mente også at han hadde reklamert i tide.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent, siden han hadde merket skjevheter kort tid etter overtakelsen. Selskapet mente også at hverken selgeren eller takstmannen hadde holdt noe tilbake, og at den rimeligste utbedringen ikke ga en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda tok ikke stilling til om reklamasjonen kom for sent. Tre forhold avgjorde.

For det første var det ikke sannsynlig at takstmannen kjente til eller burde ha oppdaget skjevhetene. Oppdraget omfattet ikke planhetsmåling. Avviket var ikke betydelig, og kjøperen selv oppdaget det først ved måling halvannet år etter overtakelsen. Hos takstmenn må det være et markant avvik før de blir ansvarlige.

For det andre var utbedringskostnadene ikke sannsynliggjort så høye som kjøperen mente. Selskapet anslo 45 280 kroner for å avrette undergulvet, men det tallet omfattet ikke å legge gulvet på nytt. Nemnda mente derfor at kostnadene var noe høyere, men ikke at kjøperen hadde vist at de nådde opp til det som kreves for en vesentlig mangel.

For det tredje var boligen ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med. Skjevhetene hadde ikke hatt praktisk betydning i bruken, og noe skjevhet må man regne med i en 18 år gammel bolig. Misforholdet må være utvilsomt for at det skal være en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takstmann som gjør en visuell undersøkelse på laveste nivå, ikke er forventet å måle gulv. Bare markante avvik gjør ham ansvarlig.

Den viser også at kjøperen må sannsynliggjøre kostnadene. Et høyt pristilbud er ikke nok når det er usikkert om alt arbeidet er nødvendig. Avvik som først merkes ved en oppmåling lenge etter overtakelsen, veier lite som mangel.

Kort oppsummert

• Skjeve gulv med avvik på omkring 15 millimeter i en enebolig fra 2000, oppdaget halvannet år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at avviket var lite, at takstmannen ikke måtte ha oppdaget det, og at kostnadene ikke var sannsynliggjort så høye som krevd.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 283 500 kroner.