Fukt og råte i multimurkjeller, bolig fra 1977: delvis medhold (FinKN 2023-149)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1977, solgt «som den er» for 3,7 millioner kroner og overtatt av kjøperen 23.7.20. Salgsoppgaven opplyste at grunnmuren var av betong med multielementer (såkalt multimur, en type kjellervegg som senere har vist seg utsatt for fukt). Tilstandsrapporten sa at grunnmuren var i normal forventet stand. Dreneringen var antatt fra byggeåret og fikk TG 2 (middels kraftige tegn på slitasje eller svekkelse), med anbefaling om kontroll. Rapporten skrev også at utforede kjellervegger ofte regnes som en risikokonstruksjon, men beskrev en oppbygging som ikke stemte med den faktiske veggen. Selgeren svarte nei på spørsmål om fukt, drenering og råte.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen muggspirer på kjellerveggen. Senere undersøkelser viste høye fuktverdier i alle ytterveggene i kjelleren og omfattende mugg- og råteskader i multielementene. Skadene hadde pågått i mange år. Fagfolk pekte på flere feil ved den utvendige fuktsikringen, blant annet en lysgrav med støpt bunn uten avløp, belegningsstein som falt inn mot grunnmuren og manglende avslutninger på grunnmursplasten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) eller erstatning for utbedringskostnadene og takstutgiftene, begrenset oppad til 500 000 kroner. Utbedringen var anslått til 633 379 kroner. Kjøperen mente selgerens takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om lett synlige avvik ved fuktsikringen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Det mente ikke at takstmannen var uaktsom. Det viste til at boligen var gammel, at dreneringen hadde TG 2, og at det var gitt flere risikoopplysninger om kjelleren og anbefalt nærmere kontroll.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen medhold. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første at selgeren identifiseres med takstmannen. Nemnda fant ingen holdepunkter for at selgeren selv hadde holdt noe tilbake, men mente takstmannen hadde gitt ufullstendige opplysninger (§ 3-7). Lysgraven, fallet på steinlegningen og mangelen på fuktsikring langs nordveggen måtte ha vært synlige ved befaringen, som ble gjort uten snø og uten forbehold. Det hjalp ikke at rapporten bare hadde det laveste undersøkelsesnivået. Opplysningen om multimur var heller ingen risikoopplysning, fordi rapporten ikke forklarte risikoen.

For det andre at risikoopplysningene var generelle. De ga ikke kjøperen grunn til å vente at det så kort tid etter overtakelsen ville dukke opp så omfattende mangler.

For det tredje at opplysningssvikten kunne ha påvirket avtalen (innvirkning). Boligen var 43 år gammel, og det var påregnelig at drenering og kjellervegger kunne kreve utbedring. Nemnda mente likevel, under tvil, at konkrete mangler ved fuktsikringen ga en klar tilleggsrisiko. Selskapet hadde ikke bevist det motsatte.

Ved utmålingen (§ 4-12) gjorde nemnda fradrag for lengre levetid på dreneringen og for at nye vegger under terreng er bedre enn de gamle. Fradraget ble noe høyere enn hos sekretariatet, på grunn av risikoopplysningene. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner, inkludert takstutgiftene. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren svarer for feil i tilstandsrapporten. Det gjelder feil som takstmannen måtte ha sett ved en vanlig visuell besiktigelse, selv om undersøkelsen var på det laveste nivået. Generelle risikoopplysninger om at kjellervegger kan være utsatt for fukt, fjerner ikke dette ansvaret.

Saken viser også at prisavslaget kan bli langt lavere enn utbedringskostnaden. I en eldre bolig med opplyst risiko blir det gjort fradrag for at du får nye deler og bedre løsninger enn de gamle.

Kort oppsummert

• Fukt, mugg og råte i kjelleren etter feil ved utvendig fuktsikring i en enebolig fra 1977.
• Nemnda mente takstmannen ga ufullstendige opplysninger om forhold som måtte ha vært synlige.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag, av krevde 500 000 kroner.