Lekkasje og fukt i 62 år gammel enebolig: ikke medhold (FinKN 2022-552)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1958, solgt som den er for 27,7 millioner kroner og overtatt i august 2020. Salgsoppgaven beskrev huset som godt vedlikeholdt og påkostet. Tilstandsrapporten ga dreneringen og takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), begrunnet med alder. Den fant ingen fuktinnsig, men anbefalte å følge med på loftet fordi det kunne samle kondens om vinteren. Fuktsikringen mot grunnen var ukjent. Badene var nymalt i 2020.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved våtrom og om problemer med drenering eller fukt. Selgeren hadde bodd i huset siden 2005.

Etter overtakelsen fant kjøperne flere skader. Vann hadde rent fra loftet og ned gjennom etasjene, og årsaken var en utett luftehatt på taket. På badet i underetasjen var det avflassing som ble knyttet til fuktopptrekk fra grunnen. I kjelleren var det fukt, blærer og saltutslag. Fagfolk pekte på sviktende drenering fra byggeåret, terrasser uten synlig tettesjikt inntil veggen og kapillært oppsug (at fukt trekkes opp fra grunnen).

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 580 375 kroner, inkludert utgifter til sakkyndige, med forsinkelsesrente og dekning av utgifter til juridisk bistand. De mente at både selgeren og selgerens takstmann kjente eller måtte kjenne til skadene, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn de kunne vente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det så ikke at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger og mente ikke at det var et vesentlig avvik.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig, og avgjørelsen var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første manglet det bevis for at selgeren kjente til skadene. Om loftet var det ikke sannsynliggjort at selgeren visste om lekkasjer. For badet og kjelleren var det ikke vist at skadene var kjent før salget. En overspakling som ble påpekt i en rapport, så ut til å være gjort etter overtakelsen, og kunne derfor ikke brukes mot selgeren (avhendingsloven § 3-7, om selgers plikt til å gi opplysninger).

For det andre var det ikke sannsynliggjort at takstmannen hadde vært uaktsom. Rapporten var på laveste undersøkelsesnivå, med visuelle observasjoner og stikkprøver. Den hadde uttrykkelig bedt om oppsyn med loftet. Loftet ble brukt til lagring. Skadene ble undersøkt først cirka tolv måneder senere, og nemnda kan bare bygge på dokumentene, ikke selv undersøke boligen.

For det tredje var det ikke et utvilsomt misforhold mellom boligens stand og det kjøperne kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Utbedringen utgjorde bare 2,1 % av kjøpesummen. Boligen var 62 år gammel. Mesteparten av kostnaden gjaldt dreneringen fra byggeåret, og det var opplyst at fuktsikringen mot grunnen var ukjent. Regelen skal beskytte mot åpenbare misforhold, og nemnda så ikke et slikt her.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen må kunne sannsynliggjøre at selgeren eller takstmannen kjente til skaden. At skaden er stor eller kommer raskt, er ikke nok alene.

Saken viser også at en gammel bolig og opplysninger om ukjent drenering og fuktsikring gir lavere forventninger. Kostnaden i forhold til kjøpesummen teller, og en høy kjøpesum betyr at selv et stort beløp kan bli en liten andel.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra loftet og fukt på bad og i kjeller i en enebolig fra 1958, med krav på 580 375 kroner.
• Nemnda mente det ikke var vist at selgeren eller takstmannen kjente til skadene, og at kostnaden på 2,1 % av kjøpesummen ikke var et utvilsomt misforhold.
• Kjøperne fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold.