Svikt i gammel drenering, enebolig fra 1982: ikke medhold (FinKN 2026-1000)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 1982. Den ble solgt «som den er» for 7,6 millioner kroner. I tilstandsrapporten fikk både drenering og overflater på vegger i underetasjen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak i nær fremtid). Rapporten beskrev synlige fuktmerker på veggen i en bod, som tydet på fukt som ikke var ment å være der, og la til at skjulte skader ikke kunne utelukkes. Om dreneringen het det at den var gammel og hadde passert mer enn halvparten av anbefalt brukstid. Selgeren svarte i egenerklæringen at det hadde vært noe saltutslag på muren, men ingen sopp eller råte.

Kjøperen overtok boligen i 2022. Rundt tre år senere ble det oppdaget fuktskader på gulv og vegg i kjelleren da en sokkelleilighet skulle pusses opp. En takstingeniør konkluderte med at dreneringen hadde sviktet, blant annet fordi rørene lå for høyt og massene mot grunnmuren drenerte dårlig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 554 188 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene. I tillegg krevde kjøperen 48 438 kroner i sakskostnader og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at avviket var en vesentlig mangel, at selgeren ikke hadde opplyst nok, og at konstruksjonsfeil ved dreneringen måtte veie tyngre enn alderen.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at selgeren ikke kjente til forholdet, og at både alderen og risikoopplysningene (opplysninger i salgsdokumentene om at noe er svakt eller kan svikte) gjorde behovet for utbedring påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant ingen holdepunkter for at selgeren hadde brutt plikten til å opplyse om det hun kjente til (§ 3-7), eller for at salgsoppgaven var uriktig (§ 3-8). Spørsmålet ble derfor om avviket var så stort og uventet at det var en mangel etter § 3-9 andre punktum. Tre forhold var avgjørende.

For det første alderen. Nemnda viste til fast praksis om at det er påregnelig med svikt i dreneringer som er 30 år og eldre. Da hjelper det ikke kjøperen at svikten også skyldes en konstruksjonsfeil. Det avgjørende er om det var uventet for kjøperen at dreneringen sviktet, og det var det ikke.

For det andre risikoopplysningene. Rapporten oppga en levetid på 20 til 60 år, og at dreneringen var godt inne i dette intervallet. Den nevnte også fuktmerker og en veggløsning med økt fuktrisiko. Kjøperen kunne derfor regne med at det både kunne finnes skjulte skader og bli behov for ny drenering.

For det tredje kostnadene. Selv om beløpet isolert sett var høyt, er utskifting av drenering normalt dyrt, blant annet fordi terrasse, trapp, asfalt og hage må tas opp. Merkostnadene ved feil masser var ikke store nok til å utgjøre et vesentlig avvik. Nemnda uttalte også at skadene kan ha blitt verre i løpet av de tre årene kjøperen eide boligen.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder og tilstandsgrad veier tungt når en drenering svikter. Har rapporten gitt TG 2 til en drenering som allerede er eldre enn 30 år, og nevnt fuktsymptomer, er det vanskelig å hevde at en sviktende drenering var uventet. Det hjelper heller ikke alene å vise at dreneringen var dårlig utført. Nemnda ser på hva kjøperen kunne regne med ut fra alt som ble opplyst.

Saken viser også at tiden mellom overtakelse og oppdaget skade kan telle. Når det går flere år, kan nemnda ta hensyn til at skaden kan ha utviklet seg mens kjøperen eide boligen.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1982 fikk fukt- og råteskader i kjelleren på grunn av svikt i dreneringen, og kjøperen krevde 1 554 188 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente at alder, TG 2 og konkrete risikoopplysninger gjorde behovet for utbedring påregnelig, også når dreneringen var utført feil.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.