Bad fra 2018 med feil fall og lekkasje: delvis medhold (FinKN 2026-638)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig fra 1998, solgt for 6,1 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet et flislagt bad fra 2018. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) at badet var nytt i 2018, med ny membran, tettende plater og mansjetter (tettende krager rundt rør og sluk), og at arbeidet var gjort av faglærte og ufaglærte i samarbeid. Tilstandsrapporten omtalte badet som oppgradert i 2018 som egeninnsats med hjelp fra fagfolk. Overflatene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi det var for svakt fall mot sluket. Membran, tettesjikt og sluk fikk TG 1 (ingen eller svake avvik), selv om rapporten sa at mansjetten ikke var tilgjengelig i sluket ved dusjen.

I 2024 reklamerte kjøperen på lekkasje fra badet. Vann hadde gått ned til badet i kjelleren. Flere rapporter fant utilstrekkelig fall, sprekker og løse fliser, manglende mansjetter og feil ved membranen. Flere mente at hele badet måtte rives og bygges opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 361 341 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter fra 21. september 2024. Et pristilbud på rehabilitering lå på 355 028 kroner. Kjøperen mente at takstmannen hadde vært grovt uaktsom (svært uforsiktig) da membran og sluk fikk TG 1.

Selgerens boligselgerforsikring, HDI Global Specialty, avviste kravet. Selskapet pekte på risikoopplysningene i salgsoppgaven og at kjøperen uansett hadde reklamert for sent. Selskapet mente også at sprekkene i flisene enten var oppstått mens kjøperen eide boligen, eller var meldt for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde ment at selskapet fikk medhold, men nemnda kom til et annet resultat. Nemnda var i tvil. Tre ting veide tyngst.

For det første tilstandsgradene. Nemnda mente at takstmannen gjorde feil da membran, tettesjikt og sluk fikk TG 1, siden mansjetten ikke kunne kontrolleres og dokumentasjon manglet. Etter standarden for tilstandsrapporter (NS 3600) skal manglende mulighet til å inspisere et sluk normalt gi TG 3.

For det andre fallet på badet. Målingene viste at terskelen lå lavere enn toppen av slukristen, og gulvet skrånet bort fra sluket. Standarden krever TG 3 når vann kan renne mot døren. Nemnda kalte dette et alvorlig avvik.

For det tredje at selgeren måtte ta ansvar for takstmannens feil. Siden takstmannen hadde vært grovt uaktsom, ble selgeren stilt som om han selv hadde gitt mangelfulle opplysninger (avhl. § 3-7). Nemnda mente at riktige opplysninger ville ha påvirket budet. Selv om egeninnsats var nevnt, sto badet «fra 2018» som en fremhevet kvalitet. Lekkasjen hang også direkte sammen med svakhetene.

Nemnda tok utgangspunkt i pristilbudet, men trakk fra at kjøperen får et helt nytt bad med dokumentasjon. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner, med renter. Kravet om vesentlig mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum førte ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad kan bli rammen for vurderingen. Selv om rapporten nevnte enkelte risikoer, kunne feil tilstandsgrad likevel gi ansvar. Den viser også at bad som selges som nye eller oppgraderte, skaper sterke forventninger. Når nye deler kommer i stedet for gamle, trekkes verdien av det nye fra i prisavslaget. Derfor ble beløpet lavere enn pristilbudet.

Kort oppsummert

• Tomannsbolig fra 1998 med et bad fra 2018 som lekket og hadde feil fall, manglende mansjetter og løse fliser. Kravet var 361 341 kroner.
• Nemnda mente takstmannen ga for gunstige tilstandsgrader, og at selgeren måtte svare for det.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 200 000 kroner.