Feil fall til sluk på bad i tomannsbolig fra 1948: ikke medhold (FinKN 2022-540)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvdel av en tomannsbolig oppført i 1948, solgt som den er for 4 800 000 kroner. Kjøper overtok i november 2020. Prospektet sa at badet var oppusset i 2006, og at det var romslig og velutstyrt med hjørnebadekar og dusjkabinett. Det sto også at eldre hus kan ha noe skjeve gulv.

I tilstandsrapporten fikk badegulvet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), men bare ut fra alder. Rapporten fant ingen forhøyede fuktverdier og ingen funksjonssvikt. Etasjeskillerne fikk også TG 2 på grunn av skjevheter. Selger hadde svart nei på spørsmål om feil ved våtrom, og hadde eid boligen siden 2009.

I august 2021 oppsto det en vannlekkasje fra badet. Vann rant over kanten på membranen og ned i etasjen under. En takstmann kjøper hentet inn, fant at badegulvet hadde feil fall, slik at vannet rant mot dørterskelen og ikke mot sluket. Kjøper reklamerte (klaget) i august 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente selgers takstmann burde ha oppdaget motfallet og skrevet om det i rapporten. Feilen kunne lett vært funnet med vann eller en klinkekule. Kjøper mente derfor at det var gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7), og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 165 000 kroner samt erstatning for advokatutgifter.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet pekte på at takstmannen hadde holdt seg til oppdraget sitt. Badet hadde hjørnebadekar og dusjkabinett med tett bunn, så det var ikke tilgang til sluket ved befaringen. Da var det heller ikke mulig å måle fallet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Flertallet i nemnda var enig, mens ett medlem var uenig.

Spørsmålet var om takstmannen hadde vært grovt uaktsom (altså gjort en alvorlig feil), siden selger svarer for takstmannens kunnskap bare når han «måtte kjenne til» forholdet. Flertallet la vekt på tre ting.

For det første at rapporten var laget etter laveste undersøkelsesnivå. Da gjøres bare visuelle observasjoner av lett tilgjengelige deler, og innredning og utstyr flyttes ikke.

For det andre at sluket ikke var lett tilgjengelig. Bildene i prospektet viste heller ikke noe sluk. Dusjen og badekaret sto på gulvet.

For det tredje at kravene til fall var lavere for et bad fra 2006 enn i dag, og at et bad med dusjkabinett er godt beskyttet mot vann i daglig bruk. Flertallet fant derfor ikke grov uaktsomhet, og dermed ingen mangel.

Mindretallet mente takstmannen hadde vært grovt uaktsom. Standarden for tilstandsrapporter nevner fall som noe som kan undersøkes også på laveste nivå. Fallet kunne vært funnet enkelt på gulvflater som var tilgjengelige. Da takstmannen ikke skrev at fallet ikke var undersøkt, fikk ikke kjøper grunn til å undersøke selv.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport har grenser. Takstmannen undersøker det som er lett tilgjengelig. Det som er skjult bak innredning, er ofte ikke undersøkt, og en ren rapport betyr ikke at alt er kontrollert.

For at selger og forsikringen skal svare for takstmannens feil, må kjøper vise at feilen var grov. Det er en høy terskel. At nemnda delte seg, viser at spørsmålet er omstridt, og at utfallet kan avhenge av hvor tilgjengelig sluket var og hva rapporten sa om hva som ikke var undersøkt.

Kort oppsummert

• Feil fall på badegulvet i en tomannsbolig fra 1948 førte til vannlekkasje, og kjøper krevde 165 000 kroner i prisavslag.
• Flertallet mente takstmannen ikke var grovt uaktsom, fordi sluket ikke var lett tilgjengelig og rapporten hadde begrenset omfang.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke medhold. Ett medlem mente det var en mangel.