Råte og manglende nedløp i enebolig fra 1900: ikke medhold (FinKN 2025-1160)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig, antatt oppført i 1900. Den ble solgt «som den er» for 810 000 kroner ved kontrakt 15.11.19, og kjøperen overtok 6.12.19. Ved salget var det bare utarbeidet en verdi- og lånetakst (en enkel visuell vurdering av verdien, ikke en full tilstandsrapport). Salgsoppgaven og taksten beskrev en velholdt bolig for alderen, men med behov for vedlikehold. Taksten nevnte dårlige takrenner, manglende nedløp og bordtaksbeslag, krypkjeller uten inspeksjonsmulighet og gammel panel som burde skiftes over tid. Selgeren hadde i egenerklæringen (skjema om det hun vet om boligen) svart nei på spørsmål om råte, utettheter og utført arbeid på fasade og tak.

I september 2022 oppdaget kjøperen, via et byggefirma, råte i to kledningsbord på hjørnet av huset. Årsaken var at nedløpet fra takrennen manglet. Kjøperen sier at han ikke forsto at dette kunne reklameres på. I august 2024 kom en rådgiver på befaring og fant omfattende råteskader i tømmerkassen i sørvest. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilene) overfor selskapet 16.9.24. Et takstfirma anslo utbedringen til 46 229 kroner.

Kravet gjaldt råte på hjørnekassen, manglende takrenner på baksiden, kledning som gikk helt ned til terreng, manglende beslag ved inngangsparti, en utett gjennomføring i veggen og omrammingsbord som gikk ned til vannbrettet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 54 499 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), inkludert takstutgifter, og erstatning på 14 962 kroner. Han mente at selgerens takstmann måtte ha sett de synlige avvikene, at han hadde grunn til å forvente opplysninger om dem, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn ventet.

HDI Global Specialty, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente råteskadene var reklamert for sent, siden kjøperen oppdaget dem i 2022 og reklamerte først i 2024. At kjøperen ikke visste at han kunne reklamere, var ikke selgerens risiko. For de øvrige forholdene mente selskapet at hverken selgeren eller takstmannen hadde gitt uriktige opplysninger. Siden det bare var utarbeidet en verdi- og lånetakst, kunne kjøperen heller ikke ha store forventninger til tilstanden.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg. Flertallet, to medlemmer, kom til samme resultat som sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første var råteskadene reklamert for sent (§ 4-19). Det var heller ikke nok holdepunkter for at selgersiden hadde handlet grovt uaktsomt eller mot god tro, noe som ellers kunne gitt kjøperen lenger frist.

For det andre ble det ikke dokumentert at selgeren eller takstmannen hadde gitt for dårlig informasjon om de øvrige forholdene (§ 3-7 og § 3-8). Flertallet var enig i at det var påfallende at takstmannen ikke hadde nevnt de mest synlige avvikene, som den utette gjennomføringen. Men det hadde gått nesten fem år fra overtakelsen til kravet, og det var vanskelig å vite hvordan boligen så ut i 2019. Kravene til en verdi- og lånetakst var også lavere enn til en dagens tilstandsrapport.

Mindretallet, ett medlem, mente at de øvrige avvikene var lett synlige og skulle vært opplyst om. Det ga en mangel etter § 3-7, siden selgeren regnes med takstmannens feil. Om råten mente mindretallet at den ikke var tydelig nok synlig ved befaringen. Mindretallet mente at kostnader for omkring 30 000 kroner var nok til å påvirke avtalen, men så ikke behov for å beregne prisavslag, siden flertallet konkluderte annerledes.

En samlet nemnd mente at boligen ikke hadde en vesentlig mangel etter § 3-9. Alderen og risikoopplysningene i taksten tilsa at kjøperen måtte ha lave forventninger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at klagefristen kan begynne å løpe når du oppdager en skade, også om du ikke vet at du kan klage. Å vente flere år er risikabelt. Tidsforløpet gjør det også vanskelig å bevise hva en takstmann så ved befaringen.

Saken viser også at en enkel verdi- og lånetakst gir svakere grunnlag for forventninger enn en full tilstandsrapport.

Kort oppsummert

• Råte på et hushjørne og flere synlige avvik i en enebolig fra omkring 1900. Kravet var 54 499 kroner.
• Et flertall ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen: råten ble meldt for sent, og takstmannens feil var ikke grov nok.
• Ett medlem var uenig og mente flere av avvikene var en mangel som takstmannen skulle ha omtalt.