Husbukk i garasje, uenighet om utbedring: ikke medhold (FinKN 2022-670)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1994 med en frittstående garasje bygget i 1996. Garasjen var satt opp med egeninnsats og hjelp av en faglært tømrer, og ble solgt sammen med boligen som den er for 2,9 millioner kroner. Overtakelsen var 11.10.18. Tilstandsrapporten ga grunnmur, vegger, takkonstruksjon og taktekking i garasjen TG 1 (ingen avvik). Selger hadde svart nei på spørsmål om sopp, råte og skadedyr.

Da kjøper omtrent to år etter overtakelsen ville gjøre garasjen til et rom med isolasjon, ble det funnet angrep av husbukk (en bille som gnager i treverk) i deler av treverket. Fagfolk mente at skaden hadde utviklet seg over lang tid, og at de fleste stenderne var berørt i ulik grad. Skadene var i hovedsak i veggene, og ikke i takkonstruksjonen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 283 400 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende et pristilbud på å rehabilitere garasjen. Det utgjorde 9,77 prosent av kjøpesummen. Kjøper mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne regne med. Garasjen var forholdsvis ny og hadde gjennomgående TG 1, og hun hadde derfor ikke grunn til å vente utbedringer.

Selgerens forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet mente at kjøper kunne kreve dekket bare den billigste løsningen som var god nok, og at det ikke var vist at hele garasjen måtte rehabiliteres.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøper nådde ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig. Saken handlet om hvilken utbedring som var nødvendig, og tre forhold veide tyngst.

For det første var fagfolkene uenige. Kjøpers side mente at store deler av garasjen var skadet og måtte bygges opp på nytt. Andre fagkyndige mente at det holdt med lokal utbedring, der de verste stenderne ble hugget bort og forsterket, med kjemisk behandling. Kostnaden ved lokal utbedring ble anslått til 38 950 kroner, tilsvarende 1,34 prosent av kjøpesummen.

For det andre er slik uenighet vanskelig å avgjøre skriftlig, siden det krever fagkunnskap. Nemnda legger derfor den rimeligste utbedringsmetoden til grunn når fagfolk er uenige, fordi det er kjøper som må bevise at kravet er nødvendig og hvor stort det er. Lokal utbedring var ikke utprøvd, og den var støttet av to fagkyndige og ikke uforsvarlig.

For det tredje var kostnaden for lav til å regnes som en vesentlig mangel. Høyesterett har pekt på at kostnaden helst bør ligge i øvre del av intervallet 3 til 6 prosent. 1,34 prosent var langt under. Verken alderen på garasjen eller TG 1 endret dette nevneverdig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er beløpet for en forsvarlig og rimelig utbedring som teller, ikke det dyreste tilbudet. Er fagfolk uenige, blir det ofte den rimeligste løsningen. Da kan kravet havne under terskelen for vesentlig mangel.

Den viser også at en god tilstandsgrad ikke er nok i seg selv. Kjøper bør få vurdert skaden av uavhengige fagfolk og få dokumentert hvorfor en dyr løsning er nødvendig, gjerne ved å bruke lokal utbedring i første omgang.

Kort oppsummert

• Husbukkangrep i en garasje fra 1996, oppdaget to år etter overtakelsen.
• Fagfolk var uenige om utbedringen, og nemnda la den rimeligste, lokale løsningen til grunn.
• Selskapet fikk medhold: 1,34 prosent av kjøpesummen er for lavt til en vesentlig mangel.