Sviktende støttemur ved bolig fra 1922: ikke medhold (FinKN 2026-330)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1922, solgt «som den er» for 4,1 millioner kroner i mai 2020. Kjøpekontrakten ble signert 19. og 21.5.20, og kjøper overtok 4.6.20. Salgsoppgaven fortalte at boligen var vesentlig oppgradert siden selger overtok i 2012, og at det var bygget en terrasse i 2016. Tomten ble beskrevet som stor og pent opparbeidet. Støttemuren ble ikke nevnt.

Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter og terrasser TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Støttemuren var ikke særskilt vurdert. Selger hadde i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svart ja på spørsmål om sprekker i mur og skjeve gulv, og skrevet at det var vanlige setninger i et eldre hus.

I mai 2024 reklamerte kjøper over at støttemuren som holder tomten eller fyllingen på plass, sviktet. En rapport fra et byggefirma beskrev en mur på cirka 30 år med dårlig fundamentering, dårlig drenering og liten eller ingen armering. Sprekkene ble større for hver vinter, og muren var ifølge rapporten veldig skjev og ikke langt fra å falle ut mot huset på nedsiden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 809 156 kroner, i tråd med et pristilbud fra et byggefirma. Kjøperen mente at selger burde ha forstått at muren var i dårlig forfatning da terrassen ble bygget i 2016, at selgers takstmann måtte ha kjent forholdet, og at oppgraderingsbehovet var så stort at det var en vesentlig mangel. Kjøperen mente også at reklamasjonen kom i tide, siden skadene har oppstått gradvis.

HDI Global Specialty SE, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente at det var reklamert for sent, at selger ikke kjente til svakheter, at støttemuren ikke var vurdert av takstmannen i tråd med oppdraget, og at kjøper hadde overtatt risikoen for en mur på en bolig fra 1922.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Den så på to spørsmål.

Det første var om selger eller takstmannen hadde gitt for lite eller feil informasjon (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda mente kjøper ikke hadde sannsynliggjort at noen av dem kjente til konkrete svakheter. Murens tilstand hadde forverret seg gradvis over år, det var ikke holdepunkter for synlige skader i selgers eiertid eller da terrassen ble bygget, og selger kunne ikke forventes å kjenne murens oppbygning. Det tok også nesten fire år før kjøper reklamerte. At plattingen ikke skulle være lovlig, endret ikke bildet.

Det andre var om boligen var vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å regne med (§ 3-9 andre punktum). Nemnda godtok at kostnaden var høy nok, men mente at det ikke var et utvilsomt misforhold. Når muren ikke var beskrevet i salget, kunne kjøper bare regne med at den var like gammel som boligen, fra 1922. Det gjelder selv om byggefirmaet nå mente at muren var cirka 30 år og feilkonstruert. Nemnda viste til tidligere saker om støttemurer der kjøper måtte bære kostnaden, og til en annen sak der en mur ble ansett som en vesentlig mangel fordi et sammenbrudd kunne føre til fare for liv og helse. Her mente nemnda at slike hensyn ikke gjorde seg gjeldende like sterkt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at deler av tomten som ikke er beskrevet eller vurdert i salget, som en støttemur, regnes som like gamle som boligen. Kjøper har da størst risiko for kostnadene som dukker opp senere. Høy regning alene gir ikke en vesentlig mangel, og beviskravet ligger hos kjøper.

Unntaket er når en mur er så farlig at et sammenbrudd kan gi alvorlige konsekvenser for omgivelsene. Da kan vurderingen bli en annen, men det krever en tyngre begrunnelse enn i denne saken.

Kort oppsummert

• Støttemuren på en tomt ved en enebolig fra 1922 svikter, og kravet er 809 156 kroner.
• Nemnda mente at kjøper ikke hadde sannsynliggjort feil opplysninger, og at misforholdet ikke var utvilsomt siden muren ikke var beskrevet i salget.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale.